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楼市不放松 调控进行中

2016年“930新政”以来,房地产调控政策持续收紧,“限购、限贷、限价和限售”日益成为主要一二线楼市的主旋律,并不断向三四线城市蔓延。然而,2018年4月23日的中央政治局会议在时隔多年后首次重提“持续扩大内需”,这是否意味着国家又要重走房地产刺激的老路?我们应当如何看待当前的房地产形势?

一、房地产是“去杠杆”的重中之重

供给侧改革是近几年中国经济改革的主线,2016年和2017年重在“去产能和去库存”,2018年重在“去杠杆、降成本和补短板”。经过过去两年的改革,钢铁、煤炭、房地产等行业的产能和库存已大幅去化,工业产能利用率调头回升,商品房待售面积也回落至2015年之前的水平,相比2016年2月的历史最高点大幅下降了22%。但是,中国的宏观杠杆率和主要部门的财务杠杆率仍处于较高位置,2017年宏观杠杆率上升2.7个百分点至250.3%,企业部门杠杆率高达159%,虽然比2016年微降了0.7个百分点,但过去5年的年均增幅仍超过了6%;政府部门杠杆率为36.2%,仅比2016年微降了0.5%,2012-2016年均增幅则超过了1%,2017年住户部门杠杆率飙升至55.1%,比上年大幅提高4个百分点。“去杠杆”已经成为当前中国经济改革的主要任务,其中抑制与房地产行业密切相关的居民杠杆率的过快上升和打击地方平台过度无序融资更是工作的重中之重。

2018年4月2日,中央财经委员会首次提出“结构性去杠杆”,结合后来“一行两会”相关人士的说法来看,结构性改革重在降低或抑制“地方政府、企业(尤其是国有企业)和居民”的杠杆。也就是说,从“供给侧改革”到“结构性去杠杆”,中国经济改革的主线始终沿着“传统经济”和“传统行业”仍需要继续出清的路子向前迈进,既然无效库存、冗余设备和生产线已经基本出清,那么接下来的工作重心将是大幅压缩或抑制这些部门的财务杠杆,进而实现中国经济从“实物出清”走向“财务出清”,最终达到宏观经济完全出清的目标。

在“结构性去杠杆”的大基调下,房地产是重点被调控的行业之一,“持续扩大内需”自然不可能是大规模重启房地产刺激政策。那么,“持续扩大内需”到底指的是什么呢?结合会议全文和后来官方的表态可以看出:第一,“内需”不是“总需”,这里的“内需”主要是相对“外需”而言。在“贸易战”存在继续升级可能性的背景下,国家一方面需要调整国际收支结构,扩大和优化进口来满足国内的消费和生产需求,另一方面传统的“出口导向”模式难以为继,中国经济增长的重心需要逐渐“內移”。第二,“持续扩大内需”与“加快调整结构”相结合,是“需求扩大”与“供给改革”的结合,坚持两条腿走路,而非单一化地“供给侧收缩”。也就是说,在供给侧改革的减法部分已初见成效的情况下,当前的工作要点要适度向需求端的加法部分转移,毕竟供给侧收缩是为了减掉无效的供给,也是为了调整和优化供给结构,积极发展有真实需求承接的有效供给,即供给侧改革强调的“补短板”部分。可见,这里的“适度扩大内需”并非是刺激房地产,传统的房地产开发不可能是需要“补”的“短板”,反而是需要被规范和调控的对象。在“房住不炒”的大背景下,租赁房才是供给侧的“短板”,也是国家重点支持和需要大力发展的领域。

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