搜狐首页 财经 大理寺的猫

手机搜狐

SOHU.COM

百城住宅库存不足10个月就能卖完! 三四线房价还会涨吗?

随着“红五月”市场交易量的提升,全国百城住宅库存再次降低。截至5月底,全国百城住宅库存已经连续34个月减少。

据易居研究院监测的100个城市新建商品住宅库存数据显示,总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2%。该规模相当于2012年3月份的水平,即库存规模回落到了六年前的水平。住宅库存的下跌,意味着消化周期的缩短,导致有些城市可能出现供小于求的楼市供需关系。

另一组数据显示,截至2018年5月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月,这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比4月份10.3个月有所下滑。一般来说,库存去化周期合理区间为12个月-16个月。由此可见,百城住宅库存规模偏小,不足10个月就可以卖完。

更重要的是,三、四线城市的存销比下跌较为明显。当前数值是2010年以来的月度最低值,即最近9年中三、四线城市的去化周期达到了最低值。有24个城市的存销比小于6个月,其中多为三、四线城市。

三四线城市住宅库存减少,意味着什么?

按说,三四线城市应该用地供应充足,地应该有的是。那么现在住宅库存减少,应该还是批地、开发商的因素。

关于三四线城市房价上涨原因的分析已经很多了,总的来说可以总结为以下三点:一是一二线城市购房需求的外溢;二是因为棚改货币化补偿;三是因为管控松。当在一二线城市买房成为很多人遥不可及的梦想的时候,三四线城市就成为了最好的选择。

三四线城市房价的上涨还有几个重要的因素。

近日,中国城市和小城镇改革发展中心首席经济学家李铁发文表示,中国的房屋寿命普遍较差。举一个数字,英国平均住房质量长达132年,美国74年,日本现在是100年,正在向200年努力。中国住房平均寿命二十五到三十年,当然这是大大地被农村住房拉低了,八亿多户籍的农民,他们所居住的房屋寿命也就二十年左右。农村住房和城里面的危旧房,例如上世纪六七十年代,甚至八十年代住房质量都很低,都需要改造。这种住房空间的腾挪和质量上的提升所带来的房地产发展潜力也不亚于我们刚才讲的城镇化的数字变化。

从城镇化进程来看,未来中国城镇人口还要增加。现在户籍人口城镇化率是42.35%,常住人口城镇化率是58.53%。即使到2020年常住人口城镇化率达到60%,到2030年可能达到70%,但是常住人口和户籍人口的差距仍然为16个百分点多。也就是说在城镇就业的2.8亿存量农民工,因为户籍的原因,绝大多数并没有在城镇买房。如果实现了城镇化率到70%,还要增加两亿多人口。就会出现住房结构在空间上的变化。另外还有7300万的城镇间流动人口,从小城镇和中小城市到大城市的就业人口,他们的住房一部分在原户籍所在地,现在随着就业的迁徙,需要在就业所在地购买和租赁住房。这种随着城镇化进程带来的就业空间变化会决定着我们未来的房地产发展趋势,将会是长期持续增长的。而不能用人均静态的住房面积的计算方法来评价我们的房地产发展走到尽头了。其实在未来很长一段时间内,中国的房地产市场还有非常大的潜力。

虽然房地产长期来说有很大潜力,但近期三四线城市房价的上涨也该引起重视。近日,人民日报发表文章称,楼市多年来“冰火”两重天的格局正悄然逆转:一线城市波澜不惊,三四线城市则持续升温。在去库存取得积极进展的同时,不少中小城市的房价逐步攀升,纷纷迈过万元门槛,部分地方为此出台限购、限售等调控政策。长期来看,供求关系是三四线楼市的决定性因素,“房住不炒”同样针对三四线城市。目前部分三四线城市房价快速上涨有投机炒房的因素存在,对此要有针对性地予以调控,强调住房的居住属性,防止“泡泡化”。房住不炒”的原则不仅适用于一二线城市,三四线城市也不是例外。

截至今年5月底,今年全国各地出台的房地产调控政策多达159次。调控城市也从2017年集中在一二线城市逐渐向三四线城市转移。甚至有预计表示下半年,房地产调控将由之前的一线城市转向处于疯狂中的三四线城市。

精选