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万保招金——杠杆里的竞技

引言

十年前,万保招金作为股市中地产板块最具代表性的四大龙头股为人所知,但是在十年后,曾经被大众熟知的地产龙头已经由“万保招金”变成“碧万恒融”。名次不断更迭的同时,万保招金的销售规模持续扩大,尤其是万科,无论销售规模还是综合实力,始终位于行业前列。在2018年5月16日亿翰智库发布的中,万科综合实力依旧占据行业第一,保利、招商蛇口和金地分列其次。

一.

万保招金:同一个目标,不同的赛道

2008-2017年期间,万保招金的销售规模持续增加,2017年万科销售额达到5000亿以上;保利地产销售额同样突破3000亿,但是2017年融创中国后来居上,保利已经落后一个身位。招商蛇口自从吸收合并招商地产之后一直被业界看好,销售增速逐渐提高,在2017年销售额成功迈入千亿大关,达成千亿房企成就。金地集团自2016年伊始,销售增速就大幅提高,达到63%,并且销售规模达到1006亿,2015年至2017年三年复合增长率达到51%。

图:2008-2017年万保招金房企销售额(亿元)

注:2008-2014年数据源自招商地产

销售规模的差距只是体现万保招金之间的绝对差距,十年发展历程中,房企的投资战略、业务类型、杠杆形式、融资规模等情况无一不影响企业的发展进程。其中万科更倾向运用经营杠杆,加强合作开发和“小股操盘”,也是最早采用高周转策略的企业之一,并拥有着标准化的产品线。相反,保利更多的是利用财务杠杆,积极投资布局。

招商蛇口和金地都主张稳健的财务结构,追求财务安全。相比招商蛇口,金地在拿地策略上的节奏错误导致企业高点拿地,失去了快速发展的机会。招商蛇口一直以来重视收并购,土地资源充足,尤其是前海土地的确权给招商蛇口的发展带来了重大的机遇。

二.

不同的杠杆类型,同样的规模扩张

1. 万科:

巧用经营杠杆撬动大规模

(1)高周转

从1988年首次涉足房地产行业以来,万科便定位专业的城市住宅开发商,从万保招金到碧万恒融,万科一直处于第一梯队中。2010年,万科坚持快速开发,快速销售的经营策略,并持续加快周转,销售额破千亿。一直以来,万科始终坚持合理的财务结构,以较稳定的增速逐渐扩大规模,2017年销售规模突破5000亿。

图:2008-2017年销售规模及销售同比(亿元)

万科是最早采取高周转策略的企业之一,实施“5986”模式,即5个月开工,9个月开盘,普通住宅要占到80%以上,开盘后当月销量要达到60%。高周转使万科库存量降低,并能根据市场形势变化灵活定价。从监测的典型项目上看,万科周转速度高于保利,万科平均周转时间为27个月,保利平均周转时间为38个月。

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