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警惕!资金面临大考,房产商渐入雷场

6月11日,一则消息刷爆了朋友圈:云南省房地产集团子公司京鹏地产对重庆信托3亿元借款违约,到期无法偿还,进而触发了母公司发行的17省房债的交叉违约条款。如果15个工作日内京鹏地产不还本付息,需要召开债券持有人会议,有可能会要求提前还本付息或者追加担保等情况。

本文作者:翁晟

这个事件之所以引起关注,原因在于,云南省房地产集团是云南省本地大型国有房地产开发商,实力雄厚,京鹏地产在17年被收购后得到了国企和国资委的大力扶持,却依然在18年出现了信托到期无法兑付的违约现象。

如果把视野往前推,我们会发现从去年下半年到现在,房产项目风险爆发,金融机构触雷现象开始越来越频繁。

2017年年底,在房地产销售市场依然如火如荼的时候,惊爆南京地王项目京奥港麒麟地王项目因为资金链中断已经停工,随即牵涉出中融信托有34亿的信托项目借款给融资方,目前刚宣布蓝光地产接收该项目继续推行。

而在今年5月,上市房地产公司中弘股份陷入债务违约危机,重组失败,多家金融机构踩雷。

而在目前的金融环境下,特别是越来越严格的房产调控政策下,房产商的资金面临大考,预计今后会进入触雷的高峰期。

可能很多人会觉得,房产商现在会借款违约?这听起来像个笑话。

因为房产销售市场依旧火爆,尤其是一些重点城市被迫采取了摇号的方式,例如杭州前不久的摇号的投资者挤爆了负责验资的银行,甚至有人晕倒送去急救。

然而事实上,这确实是背后的真相。开发商的资金的确非常紧张,违约风险也是一触即发。大家都知道,房地产是一项高度资本密集型的产业,要进行房地产开发是需要占用大量的资金的,而且广泛的采取高负债形式经营。

因此,保持通畅的融资渠道,以及足够的现金流回款速度是房产企业耐以生存的关键点。然而目前这两方面,都面临着重大的挑战。

从融资方面来看

以往开发商凭借自己强大实力,融资途径多样。既有合作银行的多种贷款,也有通过金融机构的非标融资,有一定实力的企业还可以通过发行海外债券融资。但是从目前来看,这些渠道已经逐步被封杀或者限制。

(1)股市方面

2017年已经全年无新房企IPO上市。定向增发也受到严格控制,2016年四季度不允许房地产企业通过再融资对流动资金进行补充,募集资金不能用于获取土地使用权和偿还银行贷款;2017年进一步提高了定向增发门槛,规模急剧减少,全年房地产业再融资总额仅为350亿元,同比减少75.7%。

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