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三四线城市房地产火爆还能持续多久?

原标题:三四线城市房地产火爆还能持续多久?

进入2018年,房地产市场发生了奇怪景象,本来领涨全国房价的北、上、深等一城市房地产开始降温了。取而代之的是,三四线城市楼市却异常的火爆。举个例子,安徽芜湖这个三四线城市的房价也过万了。年初迄今,已有几十座三四线城市房价破万元大关。

从房价涨幅数据来看,2018年4月70个大中城市新建商品住宅销售价格,北京、天津、上海、南京等15个热点城市前4月房价环比微降或持平,同比也是小幅下跌。而三四线城市房价不论是同比还是环比,都有明显增长,其中丹东环比涨幅最高为2%;北海同比涨幅最高,超过10%。

从成交量数据看,一线城市成交量跌幅已经趋缓,但三四线城市成交量却在全面上升。今年年初至5月15日,一线和二线城市累计成交面积同比下降41%和6%,三四线城市累计成交面积则同比上升13%。上半年,国内三四线城市正处于“量价齐升”的格局中。

三四线城市房价上半年疯涨的原因有三个:首先,一二线城市房地产调控严格,同时,三四线城市房地产一直低迷,价格处于洼地。而且三四线城市房地产调控力度比较松懈。于是,大量资金从一二线城市溢出跑到了三四线城市购房,从而推动了当地的房价。

再者,尽管自去年初以来,国内的房贷利率一直在涨,但是就目前国内平均房贷利率5.5%来看,这样的房贷利率仍处于历史低位区域。既然国内房贷利率仍处低位,后续房贷利率可能继续上涨,这就马上激起了三四线刚需潜在需求,一大批刚需纷纷入市置业。

最后,这几年当地棚户区改造,不少地方同步提高棚改货币化安置比例。据国开行消息,一季度,国开行以棚改融资与租赁住房建设融资为重点,发放棚改贷款2575亿元,贷款余额2.9万亿元。

随着棚户区改造货币化安置深入到三四线城市,三四线城就一下子集中了大量拆迁安置的购房需求,而这些地方的房地产市场容量本来就小,再加上外来投机炒房需求的全力推升。三四线城市房价短期上涨势头就会较为突出。

实际上,我们之前曾强调,房子不能被暴炒,三四线城市就更加要强调“住房不炒”的重要性。因为三四线城市现在房价过万,远远脱离当地群体的工资收入能力,一旦投机炒房者撤走。三四线城市房地产泡沫破裂要比一二线城市更猛烈。

现在问题是,三四线楼市究竟还能火多久呢?第一,三四线城市近期房地产市场持续升温,主要是棚改拆迁、投机炒房流入、刚需集中入市购房等几种因素集中在一起爆发。而后续的购房需求会大幅下降。

第二,对于地方政府来说,之前对房地产调控执行比较松懈,主要还是想消化高库存,因为光要消化掉高库存,就计划需要耗费3-5年时间。而现在三四线城市的库存都已回到12个月至24个月之内了,去库存已接近尾声,高库存风险已基本化解。那地方政府就不再有去库存的压力了,下半年三四线城市房地产要降温。

第三,由于前四个月三四线城市房价上涨过快,引发了决策层的高度关度。住建部于5月初先后约谈了12座前期房价上涨过快的城市,要求其控制房价上涨。于是,5月份全国就有40个城市先后发布了50多次调控政策,其中有相当部分是针对三四线城市的。

与此同时,宜昌市率先在6月初拿出网签合同后,2年内不得上市交易的禁售令,于是就拉开了房地产调控向三四线城市转移的帷幕。未来将会有更多的三四线城市实行限售政策,预计限售政策将会扩大年限至3-5年,用以打击投机炒房,鼓励刚需自住购房行为。

三四线城市楼市还能火多久?鉴于房地产调控持续加码,地方政府去库存接近尾声,还有短期集中购房需求也开始衰退,以及限售政策的陆续出台。下半年,三四线城市的房地产市场会大幅降温,对于地方政府来说,应避免房价和成交量大幅波动所带来的金融风险。

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