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【东方地产 | 首席发声】旗帜鲜明看多地产板块

旗帜鲜明看好

近期地产板块反弹行情

主讲人:东方地产首席分析师竺劲

我们旗帜鲜明看好近期地产板块反弹行情,主要原因归纳为以下四点。

第一大点,政策调控力度进一步增强的可能性降低。

自2016年“930”新政,调控已经持续了20个月。梳理过后我们发现,2018年调控政策出台的速度要慢于2017年各个季度,并没有出现调控政策力度和范围进一步扩大的现象。

长效机制建立有利于行政调控政策的逐步退出。近期深圳出台住房改革新政,迈出了房地产长效机制建立的第一步,也为其他城市长效机制的建立提供了比较好的模板,有利于未来行政调控政策的逐步退出。

因城施策,通过人才引进破解限购,毛坯和装修分拆破解限价。近期越来越多的城市发布人才引进政策,最新的是太原45岁以下本科生都可落户,我们观察到人才引进已成为越来越多政府破解限购的手段。另外,近期草根调研发现,一些城市比如H市已经通过毛坯和装修合同分拆来破解限价。今年调控的目标主要是降房价,网签备案是为了调控房价,如果网签价格比较高,按揭发放会比较慢,采用毛坯来备案实际上可突破限价。

流动性或边际宽松,为地产行业提供支持。我们观察到近期资金面不太好,营口港债券爆仓,社融数据有大幅下滑,判断未来资金面会边际宽松。

第二大点,楼市韧性好于预期,地区间分化大。

首先,中西部持续发力。1-4月销售额增长25%,全国9%。其次,更低能级的城市还在发力。低能级城市增速在60%,全国9%。我们有一个旁证,碧桂园覆盖了220个地级市,下沉到720个区县。销售比恒大1-5月多800亿,恒大也覆盖了220个地级市,但下沉不如碧桂园深,所以我们看到了这个差异。同时,草根调研可以观察到,最近火的不是省会,是地级市。以安徽为例,阜阳、安庆、宣城卖的比较好,所以结构上已经发生了很大变化,更低能级的城市能使得地产行业的景气度延伸。

我们认为这轮周期是延长的。对比之前一轮周期来看,2015-2016年可以看成2009年,2016年“930”到现在看成2010年下半年-2011年上半年的情况。2010年9月29日,出台五部委文件,对之前调控政策做了总结。类比到现在,如果未来政策不会进一步出台,尽管利率上升,市场还是会呈现较好态势,我们判断未来两个季度房地产的销售韧性好于市场预期。

第三大点,行业内龙头数据表现好。

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