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中国REITs发展应遵循三步走

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进入楼市调整期以来,政府抑制房地产泡沫的同时也要推动REITs或CMBS的发展并促进房地产行业长效机制的建立。中国REITs联盟秘书长王刚认为,在国外成熟的金融市场中,REITs是一种高收益、高流动性的理想投资标的。在中国目前“存量运营”的局面下,REITs能有效缓解房地产企业面临的资金流困境。中国REITs发展应遵循三步走:第一步解决公募问题,第二步解决股权问题,第三步解决税的问题。缺乏相应的配套政策和法律,同时没有相应的税收优惠都制约了REITs在中国的发展。监管部门应考虑专门设立相应的法律法规,推动公募产品发展成立,制定合理的税收制度,以改善REITs的发展环境,让更多的投资人享受到REITs投资的回报。

以下为全文内容:

楼市2017年进入调整期,政府抑制房地产泡沫的同时也要推动房地产信托投资基金(REITs)或商业地产抵押按揭资产证券化(CMBS)的发展,并促进房地产行业长效机制的建立。2018年4月,中国证监会、住房城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,鼓励发行住房租赁资产证券化产品,重点支持住房租赁企业发行以其持有不动产物业作为底层资产的权益类资产证券化产品,试点发行房地产投资信托基金(REITs)。文件从政策层面清除了集体租赁用地的一些障碍,为从开发建设的资产形成阶段到资产退出阶段通过REITs或资产证券化的其他工具指出了明确可行的方向,对整个住房租赁产业的形成,特别是从供给端,即资产持有方提供了重要的支持。

在国外成熟金融市场中,REITs由于其高收益、高流动性,是一种非常重要的投资工具,是通过向大众公开发行股票或受益凭证来募资,用募资金购买物业资产获取投资收入,然后将投资收入以分红形式分配给投资者的产品。尤其在美国、日本、新加坡、中国香港等国家和地区蓬勃发展。美国在1986年税改之后允许持有和直接经营管理房地产资产,美国REITs大多以公司形式组建,20世纪90年代获得快速发展。设立权益型REITs作为一种收益稳定、抵御风险强的资产,能够有效优化投资组合的资源配置,可作为长期保值工具。在美国养老金计划配置的资产中,上市交易权益型REITs在1998—2014年统计区间取得了11.95%的年平均回报率。较之直接持有房地产门槛过高、投资房企上市公司股票风险较大,上市交易权益型REITs是理想投资标的。

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