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徐州楼市火爆的原因竟然是这个...

最近徐州楼市火爆的不行,房价一直涨涨涨,小苏百思不得其解。

近日,小苏看到由中国指数研究院撰写的《中国指数研究院分析师2018春节回乡见闻系列报告》,终于明白了为什么徐州房价一直居高不下。接下来,小编带你揭秘。

看点

01

棚改力度徐州排名第一

数据显示,长三角三四线城市2018年的棚改力度普遍大于2017年,可以说棚改正当时。长三角棚改有机会的城市有徐州、温州、绍兴、连云港、盐城、扬州、淮安、安庆,未来两年这些城市的商品住宅需求将保持旺盛和增长。棚改力度最大的是徐州和温州,与此同时他们都是人口规模最大的城市。

(数据来源:中国指数研究院搜集整理)

上图显示,长三角棚改最大的城市是徐州,徐州近年来楼市较热,国内大型品牌房企纷纷进入,而2018年其棚改要达到2127万平方米,力度之大,是2017年商品住宅销售面积的2倍,因此我们认为徐州的棚改未来机会较大。同时徐州在长三角三四线城市中人口规模排名第二,仅次于温州,为876万,在长三角中是苏北人口和工业重地,建议开发商抓住这个机会,进入徐州或在徐州加大投资力度,未来几年徐州的商品住宅需求受棚改支撑仍然会很旺盛。

看点

02

返乡置业潜在需求,徐州排名老大

数据显示,返乡置业成为近年来春节期间楼市热点,许多欠发达三四线城市或县城房地产市场在过去一年里去化速度的加快均离不开返乡置业需求的增长。农民工作为外出务工人员的主体,未来的收入将持续增长、新生代将渐成主体、回流将日益明显,这三大趋势若能够延续,那么返乡置业需求也将持续、稳定地推动欠发达地区三四线城市或县城房地产的发展。

中国指数研究院用城市人口净流指标反映城市返乡置业的潜在需求量,苏北多个城市名列前茅,其中徐州的返乡置业潜在需求最大。

(长三角人口净流出城市)

根据徐州2015年常住人口866.90万,2016年常住人口871万,增长了4.1万,2017年常住人口876.35万,和2016年比增长了5.35万人口,以及越来越多选择从一线城市返回徐州进行置业的人,说明徐州的吸引力在增加,人口已经开始回流。

看点

03

楼市风险,徐州并未上榜

中国指数研究院通过城市住宅存量价值与GDP的比值来衡量一个城市楼市的风险。苏北多市未上榜,徐州“风险较小”

(长三角各线城市的房地产楼市风险较大城市)

(长三角各线城市的房地产楼市风险较小城市)

上图显示,徐州排名第三,十分安全。江苏城市中楼市存在风险的城市是:连云港、南通和扬州,这三个城市的城镇住宅存量价值和GDP 的比值超过300%,风险也值得关注。特别是扬州这个城市,其新房百城价格均价为11432元/平方米,房价超过无锡,而无锡的GDP是他的两倍,扬州的楼市风险值得关注。

看点

04

徐州改善空间属“中下游” 人居购买力 “中游偏下”

城镇人均住宅面积越大的城市,则改善性需求空间较小。而家庭储蓄额占家庭总财富的比值越高,说明这个城市的居民越富裕,有更宽裕的资金改善自己的住房需求,相反,则改善性需求乏力,高价地存风险。

家庭储蓄额=(城市住户存款余额/常住人口)*户均人数,家庭总财富=家庭储蓄额+房产价值,房产价值=城镇人均住宅建筑面积*户均人数*百城价格指数中该城市的新房的均价

中国指数研究院通过用家庭储蓄额与家庭总财富的比值、城镇人均住宅面积多项书数据,得出城市人口住房改善需求空间,以及相应的高价地存去化风险。

(长三角三四线城市城镇人均住宅建筑面积、人均储蓄额、家庭储蓄额占家庭总财富的比值)

(长三角三四线城市改善性需求空间与购买力四分象限图 )

榜单显示,徐州家庭储存额占家庭总财富比值中游偏下,购买力较部分苏南城市弱;人均居住面积较低,改善需求空间较大。

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总的来说,虽然徐州是长三角棚改最大的城市,而棚改则会刺激楼市的需求更加旺盛。但随着6月10日新政的实施,尤其是其中提到:

加快定销房和人才公寓建设即:加大定销房建设力度,完善配套设施建设和公共服务,增加棚改拆迁实物安置比例,缓解市场住房需求。

会在一定程度上有效控制徐州楼市的需求增长和热度。

而随着徐州人口的回流,则会带动徐州的各方面发展。以后的徐州将会变成什么样,让我们拭目以待。

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文章来源:楼市徐州

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