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房价连续十年上涨的秘密是什么?土地收入暴涨4倍!

从2008年金融危机,央行大放水开始,中国的房价像脱缰野马一样,一路飞涨,不少专家和学者都给出了不同的涨价理由。如果仅从商品的角度来看,成本决定价格,地价成本的上涨势必会影响到房子这个产品的价格。

一、中国现行的“土地财政”是怎样的?

1980年代后期,政府开始仿效香港,通过出让城市土地使用权,为基础建设融资,这就是后来所说的“土地财政”。政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后进行售卖,以此获得巨大利益。

房地产价格上升,会极大的促进后面土地出让的金额,提升地方政府的收入。但如果房地产价格下跌,那么土地出让金就会降低,将会极大影响地方财政收入,无论是对税收还是地方官员的政绩都是不利的,可以说地方政府并希望房价下降。

二、10年土地价购置费用暴涨4倍

我们可以来看一下10年内土地交易信息的大致走势图,可以发现房价上涨是必然的。

从07年16年这10年期间,土地购置的费用暴涨了4倍,假设在购置面积不变的情况下,地价成本也相当于上涨了4倍!成本上升,开发商必定要调高房价才有利可图,再加上这些年来的经济发展,居民收入也在不断上涨,但货币的实际购买力在下降,房子必然越来越贵。

土地资源是不可再生资源,只会越用越少,而随着城区改造的完成,可建设用地越来越少,那么地皮自然就越来越贵。从每次土拍的火热场面可见一斑,开发商为了拿到核心的好地皮,砸再多钱也在所不惜。

而土地收入是很多地方政府财政收入的大头。政府的限量供给政策,造成了地价和房价可能快速上涨的预期,于是开发商热衷囤地捂盘,手上有地才有话语权。高昂的土地成本最终必然被房地产商施加到房价中由消费者来承担,进而推高房价。房地产业的高速发展和价格上涨为土地财政提供了巨额资金,反过来土地财政的逐利性又进一步推进了房地产的发展。

小小金融认为,土地财政在客观上缓解了地方政府的财政困难,推动了我国城镇化进程和基础设施建设,但地方政府对于土地财政依赖度太高就是坐吃山空了,改革势在必行了!

小小金融编辑——风月

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