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土地增值税清算争议,房地产企业如何抗辩?

引言

土地增值税自从采取先预缴后清算的缴税方式以来,在清算阶段税务机关工作量比较大,由于房地产项目常常跨年,对于收入的确认、费用的扣除税务机关与企业极易存在不同认识,因此经常发生税企争议。本文以一则涉及土地增值税清算的行政案件为例,分析房地产企业可以采用的抗辩理由,供大家参考。

一、土地增值税争议基本案情

澄迈公司,只有两个股东(张浩和刘霞),2006年3月取得澄迈县盈滨半岛“盈滨雅园别墅小区”项目的土地使用权,该项目土地性质为旅游用地,土地使用权有效期至2055年12月19日。项目建成于2011年。《房产预售许可证》颁证时间为2009年12月23日,澄迈公司与张浩等14人的《商品房买卖合同》签订时间为2011年8月22日,合同约定房屋售价为每平米6580元,并于2011年8月31日以该价格在澄迈县地税局某分局开具全额购房发票,预缴土地增值税人民币1077122.97元。

2013年10月9日,澄迈公司向澄迈县地方税务局某分局申报办理土地增值税清算。同年10月23日,澄迈县地方税务局某分局要求澄迈公司办理土地增值税清算申报手续,并作出《土地增值税清算通知书》。次日,澄迈县地方税务局某分局根据上述规定作出《土地增值税清算受理通知书》。海南鹏林会计师事务所对涉案项目土地增值税清算进行了专项检查鉴证,于2014年1月6日作出鉴证报告。鉴证报告、初审意见认可股东购买的两套别墅的售价按每平方米6580元,但其他12套按澄迈县住房保障与房产管理局复函中的“桃花涧”项目和“阳光花苑”项目别墅销售价调整为每平方米9450元,故审核确认总销售收入为48288520.10元,澄迈公司应补交土地增值税8727998.63元,补交营业税及附加681143.27元,应补交税费合计9409141.90元。鉴证报告、初审意见均核定涉案项目实际销售时间为2009年12月至2011年8月。2014年2月28日,澄迈县地方税务局某分局做出《土地增值税清算税款缴纳通知书》,通知澄迈公司在2014年3月15日前到其单位补缴土地增值税8727998.63元,补缴营业税及附加681143.27元。2014年4月10日,澄迈县地方税务局某分局作出《限期缴纳税款通知书》,通知澄迈公司在2014年4月17日前到其单位补交上述款项及滞纳金。

澄迈公司不服,于2014年6月27日向澄迈县地方税务局申请复议,澄迈县地方税务局于2014年9月2日维持澄迈县地方税务局某分局作出的《土地增值税清算税款缴纳通知书》的行政行为。

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