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零距离|杨伟民:房地产成风险最易爆定时炸弹 行政措施已不能根治

和讯网消息由上海市政府和中国人民银行、中国银保监会、中国证监会共同主办的第十届陆家嘴论坛于6月14日至15日在上海举行。本届论坛主题为“迈入新时代的上海国际金融中心建设”。

全国政协经济委员会副主任委员杨伟民在演讲时表示,金融风险一面是货币政策、金融机构、金融监管等等方面的问题,另一面是实体经济,房地产、地方政府债务等问题。

全国政协经济委员会副主任委员杨伟民

他指出,如果房地产市场继续乱象丛生,如果地方政府继续变换花样举借债务,金融监管再严厉也会出现金融风险,打好防范化解金融风险这场攻坚战,金融部门毫无疑义是主力军,主攻部队,但是实体经济主管部门尤其是国有监管部门,房地产调控管理部门,地方政府债务管理部门和各级地方政府都要各负其责同金融部门一起齐心协力打好这一场输不起的战役,如果金融部门孤军奋战其他部门袖手旁观这场战役是打不好的。

在杨伟民看来,房地产市场前期已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,而目前的行政性措施已经不能根治。

他提出要在六方面加强改革:改革政府垄断住宅用地体制、改革房地产商垄断住宅供应的体制、改革售多租少市场结构、改革房地产税、改革住房公积金制度、改革农村土地制度。

房地产要加快建立新的住房制度和市场化调控机制。前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前在行政性措施已经不能根治,这些乱象必须在六方面同步加快改革:

第一、改革政府垄断住宅用地体制。房价过高的城市既要增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体,我国工业用地和开发区用地总量已经偏大,但城市居住用地总量偏小比例偏低,难以满足城市化需要和人民对美好生活的需要。我们经常说调结构但是不仅要调整产业结构更要调整空间结构,减少工业用地增加城市用地这是方向之一,这是解决高地价的根本。

第二,改革房地产商垄断住宅供应的体制。应增加商品住宅市场供应主体,在符合规划的前提下,允许小城市和小城镇的自然人合作建房,允许非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房。现在只是允许建租赁房,允许农村集体经济组织在自有建设用地和闲置宅基地上建设商品房和租赁房,允许大城市周边生态修复企业在修复的生态用地上开发一定比例低密度住宅等等。

第三,改革售多租少的市场结构。加快住宅租赁市场立法,实行租购同权制度,实行鼓励租赁市场财税金融政策,比如降低租金收入的税费,租赁市场发展的重点是房价较高的特大城市,重点不应该放在新建多少租赁住房上,而是通过税收等经济办法使空置存量住宅进入租赁市场。

“我在中央财办时,曾经请有关单位通过对用电量对全国住宅的空置情况摸底调查,显示我国无论是城镇还是乡村住宅的空置率都相当高。比日本这种高度老龄化、少子化、城市化的国家还要高,日本是13%。这很不正常,说明用来炒的房子真不少,有关部门应该尽快制定空置标准。现在我们在频频调控房地产市场,但是底数不清怎么调控?像GDP不清楚怎么调控经济?”杨伟民表示。

第四,改革房地产税,这项改革政府工作报告已经明确了。

第五,改革住房公积金制度,逐步将强制性住房公积金改为自愿缴存,设立政策性住宅金融机构改革,很多年一直没有推动下来。对自愿缴存的给予低息贷款支持,有利于减轻企业负担。

第六,改革农村土地制度。改革农村集体建设用地产权制度,赋予农村集体经济组织对集体土地完全所有权,政府不再征收农村集体建设用地。改革农村宅基地制度,目前农村空置宅基地3000万亩相当于城市建成区总面积37%。因为我国城市当中居住用地一般占城市建成区30%左右,比现有城市当中所有的住宅用地总量都要多,这是一种资源的极大浪费。如果拿出一小部分转到城市,可以大幅度降低地价,应赋予农村对宅基地的充分物权,可以长租流转抵押继承。

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