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【证券时报】贾康:对房地产税制体系改革的七条建议

(本文发表于《证券时报》2018年6月7日)

房地产税在几轮热议之后,今年两会上明确要启动立法。虽然最新的说法还有点含混,但无论如何,经过这么多年,房地产税真的要来了。

房地产税制体系是以与房地产相关的税收制度组合形成的一个体系,既包含直接针对房地产业征收的税种,也包含与房地产业相关的其他税种。中国房地产税制经历了统一内外税制、对部分税种的税制改革等多次改革完善。

目前我国现行的18种税种中,有10个税种构成了我国房地产税制体系。根据征收环节不同,在现行体系中,仅有房产税、城镇土地使用税等2个税种是在房地产保有环节征收,其他均在房地产流转环节征收,而且实际上保有环节税负也不涉及非经营性住房。

我国房地产税制体系仍然存在一些问题,不利于税收职能的发挥。一方面,房地产税制体系结构不合理,重流转、轻保有。这个主要从征收环节的税种数量差异和税收收入规模都可以看出。

另一方面,现行房地产税制设计落后于经济实际需求。我国房地产税制革新速度严重滞后。如城镇土地使用税开征24年间仅调整过一次。房产税开征26年间,也仅有将缴纳城市房地产税的外商投资企业和外国企业及个人纳入纳税人范围的调整。

这些落后带来一定影响。比如,当前,我国明确房产税、城镇土地使用税都对居民普通住宅免于征税。税基较窄,就导致税收收入规模偏小,影响了税收收入职能的发挥。尤其是房地产税收多为地方税种,地方财政收入因此受限。

还包括我国房产税税种较多,虽然形式上相互独立,但是实质上却是对同一税基重复征税,引起居民的不满。如房屋租金收入,不仅要征收5%的营业税,还要征收12%的房产税。

此外,多年未做调整的税制,其计税依据也明显不合理。例如,我国房产税的计税依据为房产原值或者租金收入,城镇土地使用税计税依据为实际占用土地的面积,这些都不能反映房地产的实际价值,尤其是近几年我国房地产市场价格的变化较大,计税依据使得税收收入不能随着房地产价值的增加而增加,也会影响税收调控功能的发挥。

房地产税制体系改革是重大系统工程,在战略上需要高度重视;在总体思路上,需要流转环节和保有环节并举。完善房地产税制体系的目标,就是要在特定的经济发展阶段,使得房地产税收能够更好地执行其收入调控的职能。房地产调控也不应仅仅着眼于价格,而要以市场的健康发展,以完善价格形成机制为目标。

基于此,对完善房地产税制体系改革提出几点的政策建议。

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