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加国税务局多渠道严查房地产投机客

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据环球邮报报道,随着最近宣布超过1亿元的新税务重新评估,显然联邦政府仍然对在多伦多和温哥华抓房地产倒卖者感兴趣。

一些税务专业人士和房地产业内人士认为,这仅仅是一个开始,因为加拿大税务局的目标是房地产,市场上有些人可能多年来一直在欺骗税务局。

加拿大人因逃税被定罪或被送入监狱的情况极为罕见:例如加拿大每年大约有2900万人报税,在2016年4月至2017年3月期间有37起定罪; 比例大约是0.0001%。

近日,CRA发布新闻稿,总结最近执法工作。自2015年以来,已发现与房地产相关的额外税收5.92亿元,仅在最近一年就重新评估了1.026亿元,并对虚假申报罚款达1,920万元(自2015年以来已征收4,370万元罚款)。

政府现在每年都会审查约1万个与房地产相关的案件,并且找到骗税的人需要时间:审核税务可以在递交申请之后长达四年的时间里审查。

过去几年来,受大多伦多地区和卑诗省低陆平原地区的经济因素影响,房产价格快速上涨,进一步增加了房地产行业税收违规的风险。

在以前执法不严的时代,一些公寓和独立屋倒卖能够让一人拥有多个物业,并在没有报税的情况下出售。现在,CRA有一些很强大的手段来严格执法。

CRA可以跟踪土地登记和其他数据来源,找到没有记录或报税不足的可疑交易,然后提交重新评估。如果有争议,CRA可以迫使开发商、公用事业、银行和电信提供商交出有关被怀疑房屋的数据。

“除非你证明自己无辜,否则你就有罪; 这就是CRA工作的模式,“毕马威会计师事务所(KPMG)驻加拿大分支机构律师事务所合伙人兼税务师Justin Kutyan表示。

如果你几乎不出现在公寓,从来没有刷过卡,不买水电,你的邮件也没有转发到那里,Rogers把你的名字列在另一间房子上。这些都能说明问题。

CRA目前关注的问题是不正当申请新的或大幅翻新住宅的GST回扣。尽管最高抵扣是24,000元,但只适用于主要住宅。

以Gideon Margolin案为例,他最近在涉及GST的案子中败诉。2012年他在安大略省列治文山购买新建房屋并在2014年出售。

法庭文件显示,Margolin先生及其配偶“无意将其作为主要住所......并且他们都没有将该物业作为其主要居住地。”

法官援引了天然气和电力仪表的读数,在房屋从竣工到出售之间的五个月内,这些仪表几乎没有走字。Margolin先生在几处房产之间穿梭,搬家工人和他的清洁女工作证说,他基本上是用这套住宅储物。

他在旺市还买了另一栋新建房屋并很快出手。在所有涉及这些房子的时间内,直到今天,Margolin先生都主要住在安省King City占地11英亩的一座价值200万元的房子里。

这些24000元的消费税退税对政府来说就是毛毛雨,但一旦查证起来,都会成为线索和契机来重新评估这些倒卖房产的税收状况。

大多数房主知道,如果他们在一年内出售新购买的主要住宅,收益的50%要交税。

但是,如果CRA发现业主是一个习惯性的房产倒卖者,他们不住在那里,并且以买卖房子为职业,他们会将这些收益评估为营业收入,并将税率提高到房产收益的100%。

更何况,如果纳税申报不正确,政府可以指定处罚措施——利息为每月复利——一直追溯最开始错误申报的时间。

这就是为什么Kutyan先生看到更多的房产倒卖者向他咨询法律建议和要求代理。

他对倒卖房产人士的建议是提前计划和预算付税。“什么意思呢?就是可以适当获利,但太贪了不行。”

声明:本文来源于加拿大第一生活

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