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行业点评 | 下半年市场动向:分城轮动,周期弱化

因城施策,分城轮动,周期性减弱,结构化明显

因城施策、扩大供给、存量属性提升使地产周期波幅逐步减弱。我们从近10年的长周期销售数据和投资数据走势上,已经可以看出,我们认为后续这种趋势将持续。

上一轮周期是2013年,商品房销售面积累计同比增速从2013年2月高点(49.5%)下滑了12个月就降为负值(2014年2月的-0.1%),销售下滑速度较快。

本轮周期中,出现了周期性弱化的数据表现:一是销售增速高点位置较低。2016年4月高点为38.8%,相比上一个高点2013年2月降低了10.7个百分点;二是销售下滑速度较慢。截止2018年4月,距离高点位置长达24个月,商品房销售面积累计同比仍为正值(1.29%),销售下滑速度较慢。

图:商品房销售面积和销售金额累计同比

究其原因,我们认为最主要的是政策面的因城施策和销售的分城轮动。

2015年上半年之前,一二三线城市由于房地产政策的全国统一的信贷政策和调控政策,成交量变化呈现明显的同涨同跌的同步状态,导致一二三线销售面积叠加,波幅剧烈。

因城施策的提出及贯彻执行,打破了以往一二三线城市同涨同跌的状态,一二三线城市的商品房成交呈现出城市轮动的状态。

不同能级城市的成交轮动,导致了本轮地产销售面积累计同比增速高点较低,但下滑较为缓慢,出现了目前商品房销售面积累计同比连续下滑24个月,却仍旧为正值的情况。

近期的抢人大战导致落户激增,更加剧了不同城市之间的销售分化。

图:不同能级城市成交轮动的数据表现

库存低位:狭义库存持续下降,去化周期缩短

多方数据显示,由于2016-2017年棚改货币化政策和去库存政策的贯彻执行,去库存情况较好,全国库存水平降幅明显。

WIND数据显示2018年4月全国商品房待售面积为56687万平方米,相比最高点降幅约为22.5%,全国商品住宅待售面积为28522万平方米,相比最高点降幅约为37.5%。

值得注意的是全国商品住宅库存已经处于相对较低水平,狭义库存去化周期降已至3个月以内。

WIND数据显示2018年3月全国商品住宅销售面积为10553万平方米,对应3月商品住宅待售面积(已获预售证的狭义库存面积)为29167万平方米,去化周期仅为2.8个月。

图:商品住宅去化月数

限价惜售:工期拖延,施工竣工比持续提升

WIND数据显示,2017年的全国土地购置面积增速自年初开始持续提升,全年超过15%;同期商品房新开工面积相对保持平稳,全年超过7%。2017年四季度的全国囤地促开工大检查工作起到了较为明显的作用,2017年11月份的单月新开工同比增速跳升至18.84%。

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