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小资家:城市工业地产用途转换,评估服务环节不可小觑!

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原来分布在城市近郊区或远郊区的工业物业,在“退二进三”政策的推动下,进行搬迁、改造或关闭停产,其所在的工业土地和建筑物渐次改为商务、办公、零售、娱乐、居住等用途。在工业房地产用途转变的过程中,房地产估价机构可以提供相应的估价服务。

随着产业升级,城市人口快速增加,城市规模快速扩张,在主要城市,尤其是一线城市,昔日的城市近郊区,甚至是远郊区,如今成为城市的商服中心区、商住区等。原来分布在城市近郊区或远郊区的工业物业,在“退二进三”政策的推动下,进行搬迁、改造或关闭停产,其所在的工业土地和建筑物渐次改为商务、办公、零售、娱乐、居住等用途。

工业土地用途变更途径分类

▼ 企业厂区外迁,原工业房地产由政府征收,用于与城市中心区相匹配的用途。

▼ 房地产权利人不变,土地用途转变商服用地或商住用地,分两种情况:一种情况是原有工业厂房拆除重建,土地进行重新规划,按新规划指标进行建设;另一种情况是工业厂房不予拆除,进行合理改造为营业性用房,建筑面积维持不变。

▼ 房地产权利人不变,工业厂房临时改变为营业性用房。

在城市市区或郊区的工业房地产用途转变的过程中,房地产估价机构可以提供相应的估价服务。现就工业房地产用途转变各路径可提供的估价服务简析如下:

■ 工业房地产征收。《国有土地上房屋征收与补偿条例》(中华人民共和国国务院令第590号)第十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。”估价机构可以接受房屋征收部门的委托,提供征收或收购评估服务。根据工业房地产的具体类型,例如标准厂房房地产、非标准厂房房地产、工业写字楼房地产、纯工业用地等,选用不同的估价方法,评估工业房地产的市场价值。

■ 房地产权利人不变,土地用途转变:由工业用地转变为商服用地或商住用地。《土地管理法》第五十六条规定:“建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。”用地单位经相关部门同意后按照政府规定补缴土地出让金。这里分两种情况:

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