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社会融资规模大幅下降,房企融资路在何方?

数据|诸葛数据研究院

从去年以来,国内融资环境一直不是很乐观。在防控金融风险,严格控制高负债企业融资,控制居民杠杆率过快增长,继续遏制房地产泡沫化的大环境下,房企融资越来越难。

委托贷款持续下降,信托融资跌幅扩大,房企非标融资渠道不容乐观。从央行公布的前5个月社会融资数据来看,5月份社会融资规模增量为7608亿元,较4月份社会融资规模增量15605亿元,环比减少51.25%,同比下降2.84%。5月份委托贷款减少1570亿元,同比多减1292亿元,委托贷款连续5个月同比减少;5月份信托贷款减少904亿元,同比多减2716亿元,5月份信托贷款跌幅扩大。由以上社会融资数据可以看出,信托、委托贷款等传统的非标资金渠道减少额扩大,很大一部分是原来流向房地产的各种融资,房地产行业资金收紧态势进一步加剧。预计未来一段时间,随着资管新规的落地执行,委托贷款、信托贷款将会进一步调整。

图表1:2018年以来信托、委托贷款规模(亿元)

按揭贷款额度小幅回升,环比上涨10.73%。(基于房地产市场调控需要以及防范金融风险需求,新增贷款中按揭贷款投向被进一步限制,居民中长期贷款这一基本上可以视同为按揭贷款的数据。)5月份居民按揭贷款增加3923亿元,环比上涨10.73%;同比去年5月按揭贷款4326亿元,下降9.32%。短期内居民按揭贷款出现了一定幅度的上涨,表明近期房地产市场较为活跃。居民按揭贷款同比降幅有所减少,占新增贷款比例34%,低于2017年5月份同期水平。

图表2:按揭贷款增量及同环比增长

全国首套房贷平均利率持续上涨17个月。据诸葛找房数据研究中心统计,2018年5月全国首套房贷款平均利率为5.60%,相当于基准利率1.143倍,环比上涨0.04个百分点,同比去年5月首套房贷款平均利率4.73%,上涨0.87个百分点。5月份,全国首套房贷款平均利率持续上涨,上涨幅度较4月缩小。未来随着不同资源房屋供给的增加,房屋居住刚需得到进一步的解决,房贷需求短期内不会出现大幅度的上涨;但是若市场中整体资金环境不变,资金成本持续上升,首套房贷利率继续稳定上涨。

目前房地产调控政策还在持续不断加码,各家银行的首套房贷利率全面收紧。全国首套房贷平均利率持续上涨,一线城市及二线城市首套利率出现不同程度上升,其中二线城市总体利率水平已超越一线城市。

图表3:全国首套房贷款平均利率

M2余额与人民币贷款总额均呈现上涨趋势。5月M2余额为174.31万亿元,同比增长8.3%,增速与上月末持平,比上年同期低0.8个百分点。月末人民币贷款余额127.31万亿元,同比增长12.6%,增速分别比上月末和上年同期低0.1个和0.3个百分点。

图表4:M2余额趋势及同环比增速

综合5月份央行发布的多份报告来看,房地产行业所面临的资金趋严的态势并没有发生好转,融资渠道受限加剧、融资额度愈发趋紧,资金成本攀升。未来一段时间,考虑到开发商企业债偿还高峰期到来,销售端依然受到严格的限制,资金端的调控影响叠加可能会对行业的发展产生更加直接的影响。

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