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深圳楼市,离全面香港化还有多远?

来源:米宅米宅(mizhaimizhai)作者:大渔

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6月5日,深圳住房新政被刷屏,被称为深圳第二次房改,意义重大。

先看数据重点:

1、2018-2035年17年间,深圳计划新增住宅170万套,平均每年10万套;

2、其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房总量不少于100万套,占比接近60%,商品房占比为40%;

3、人才住房、安居房、公租房的面积分别为小于90平、小于70平、30-60平,租金和售价分别为市场价的60%、50%和10-30%;

力度确实很大,可以看出,深圳在政府层面,确实在下大力气落实“上有供应,中有支持,下有保障”的安居政策,让各人群在深圳都获得居住权。

问题来了,人才住房和安居房大量上市会不会对商品房带来利空?

人才房、安居房和公租房占到深圳未来17年总供应量的60%,比例确实不低,可是,不看总量、只看短期的供应量是在数据统计上耍流氓。

据深圳市政策研究室主任吴思康在2017年的一场论坛中提到,深圳的住房总量为1041万套,按照平均每户2.59人测算,深圳现有住房可容纳2800万人,深圳目前户籍人口加常住人口也在两千多万。

如果拿人才、安居和公租房的100万套和1041+170=1241万套做对比,所占份额不过8%,如果再拿掉公租房的20万套,所占份额又下降到6.4%,而且要经过17年才能达到这个比例,那么显然,对深圳现有商品房市场的冲击就不如想象中那么大了。

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第二个问题,为什么说深圳楼市已开始全面香港化。

看住宅类型,深圳新政之后,与香港的住宅类型已经非常接近了。

香港住宅主要分为三类,分别是公屋、居屋和商品房。

公屋类似于深圳的公租房,低收入阶层可以以低廉租金入住;

居屋类似于安居房,中等偏下收入阶层达到申购要求,轮候之后可以较低廉价格购买,购入五年后向政府申请补交地价,可进入市场租售。

那么,香港的公屋、居屋和商品房的大概占比各是多少呢?

香港公屋于1960年就开始推出,已运行近60年,居屋自1976年推出,已运行42年,从运行时间来看,都已经相当成熟。

到目前为止,香港公屋占全部住宅比例约为17%,居屋占比约为29%,总占比达到46%,这个比例与深圳2035年新政完成后公租和安居人才房占比共计8%相比,可谓是全面碾压。

而香港商品房多年来以高房价闻名于世,并未受到廉价的公屋和居屋的价格冲击。所以,幻想靠深圳房改新政降房价的人,想法未免过于简单了。

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