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前五月房地产开发投资同比增长10.2%,楼市真要降温了吗?

国家统计局发布,2018年1-5月份,全国房地产开发投资41420亿元,同比名义增长10.2%,增速比1-4月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资29037亿元,增长14.2%,增速与1-4月份持平。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.1%。

对于此,易居研究院智库中心研究总监严跃进做出了详细的分析:

1、开发投资

开发投资和预期一致,当前为10.2%,说明在过去几个月持续高位情况下有所降温。当然依然位于两位数的水平,这从侧面也说明了一点,即开发投资依然是比较热的。当前在库存不足的情况下,类似现象是值得肯定的,或者说有助于今年开发投资方面的补库存效应显现。

2、新开工

从新开工数据看,出现明显反弹,当前为10.8%,类似数据也可以解释近期开发投资数据偏高位的状态。有一点是比较明确的,即现在房企在年度销售业绩追赶上,必须加快节奏,而新开工自然是形成住房房源等最主要的渠道。从此类新开工数据也可以看出,不排除地方政府正加大鞭策力度,进而鼓励房企积极做开发,或者说防范各类土地闲置现象的出现。

3、土地购置

土地购置此次从负增长重新回到了正增长,当前为2.1%。类似数据也说明当前各地供地节奏还是不错的,或者说从补库存以及稳房价的角度出发,各地会有较为明显的积极供地。当然结构上肯定会有变化,包括限价房用地、租赁住房用地等,或是当前供地中的一个重要构成比例。

4、房屋销售

从房屋销售数据可以看出,当前销售数据有所反弹。这和一些机构数据也是比较匹配的。比如说观察中国百城去库存报告的数据,可以看出,当前中国百城成交量其实是上升了大概10%左右的水平。5月份是冲刺半年业绩的关键时刻,推盘节奏加快,观望情绪减弱,这都会带来市场交易的活跃。

5、住宅成交

从住宅成交的数据可以看出,其和商品房销售数据是类似的。实际上当前此类住宅数据也说明,购房方面的积极性还是比较强的。尤其是住宅的价格是低估,带来了“买到就是赚到”的心理,所以交易方面会比较活跃。

6、待售面积

待售面积依然呈现下滑态势,目前为15.2%的同比下跌态势,总体上也说明去库存的现象继续。当然从此类跌幅来看,是在不断收窄的。这也说明去库存的动力或在减弱。城市基本面正不断从去库存开始转向补库存的阶段。

7、到位资金

到位资金表现比预期好,没有明显收紧,当前为5.1%。从此类到位资金的数据可以看出,房企在房屋销售反弹等情况下,依然有较好的现金流改善机会。今天美元第二次加息,从市场预期看,这对国内市场的资金成本会有提高的可能。当然好在国内市场继续坚持降低企业投资成本等做法,所以预计资金面收紧的节点会往后继续推移,但确实要警惕未来资金面从紧所带来的风险,包括近期部分租赁型公司债中止以及云南部分房企债务兑付压力等,都是值得关注和警惕的。

8、住宅价格

从住宅价格来看,当前继续上涨,相比前4月上涨了78元,为8427元/平方米。从近期中国百城房价数据也可以看出,百城大致上也上涨了这个区间,这也说明控制房价的任务依然是艰巨的。未来需要继续管控中小城市的房价,尤其是地级市的房价。

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