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商业街区开发,想说爱你不容易

在国内被仿照照搬最多的商业街区样板包括:历史街区仿照上海石库门、杭州南宋御街、成都宽窄巷子,现代街区模仿三里屯太古里,历史与现代结合街区仿照成都太古里,风情街区仿造北京SOLANA,民俗旅游街仿照袁家村,艺术街照搬北京798……

一、回款手段,谁管死活。

这些年,无论是我接手的项目还是到国内各级城市看到的商业街区项目,大体归纳起来有两种,第一种情况占比最大,都是整个项目中规划有一定比例的商业街区,有沿街商铺、内街、配套底商、地下街等,这些无一不是回款的方式,要通过这部分商业散售达到该平衡现金流之目的。但基本都是“走吧,孩子,我不在是你妈妈了”的方式——后期商业街区的管理运营没有延续。卖完走人,这就导致小业主们要看自己单打独斗的神通本领,售散的商铺各自为政、各为其主,没有了统一运营的形象、品质、业态的合理规划,造成了卖铺时宣传的“高大上”与后期开铺后实际展现“低小下”的尴尬场面。街区中的商铺俨然成为“伤铺”。

第二种情况是项目只规划为单纯的商业街区模式,没有其他业态。将商业街区自持或是租、售、留比例进行搭配,还有少数情形是采取出售后包租的模式,但无论哪种方式都是想通过单一商业街区的开发形态独立而彰显商业地产开发价值。天津武清佛罗伦萨小镇,是单纯商业街区之奥莱街区方式的一种独立体现,中国的奥特莱斯正式抓住了当今国人的消费心理:在手中略有财富积累后,即能体现面子、又能少花钱、还能买国际大牌的一种实际消费心理,通过三年来的运营加之地处北京、天津、唐山的“金三角”及便捷的公路交通、高铁交通,其客流、人气、经营业绩十足,这是彰显开发者商业价值的表现;北京三里屯的太古里,也是自持营运式街区模式,但其除首层核心区域外,南区的2F、3F以及北区的经营状况并没有脱离惨淡的格局,这还是产权自持的商业街区。

二、纬度之大,气候影响。

中国地大物博,是世界上少有的国土面积纬度跨度之大的国家之一,这就造成我国南北方城市各自独特的气候和温差。在东北的齐齐哈尔和南方的广州同样是做商业街,显然要采用不同的规划方式与手法,否则不能接地气。我也看到在我国北方很多的城市开发商开发商业街区时效仿、照搬南方城市中认为不错商业街的方式,但投入运营后均无法摆脱惨淡的结局。

北京每年至少有5个月的低温或寒冷期,夏季3个月炎热期,掐指一算365天没剩几天适合在室外逛街。天气温差造成在北方城市的开放式街区商业难做。同理在南方例如广州等城市也是一样,一年当中炎热天气周期长,,而不愿选择长时间暴露在炽热的阳光下。像现在很多商业街区原本当初设计是开放式街区,运营一段时间后又将街区顶部加盖罩起来形成物理上的室内街,这都是在实际运营中发现是温度“惹的祸”。

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