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2018,隐藏在最新数据里的楼市真相

来源:财经早餐·天生尼采;转自:房地产投资融资俱乐部

纵观整个房地产市场,各地的限售限购等等各种政策一个接着一个,消息满天飞,让人眼花缭乱,摸不着头脑。

有人说,整体房价在下跌,深圳房价又跌了16元每平,但重庆、西安以及部分三四线城市房价却出现了上涨,几万购房者摇号争抢几百套房;

有人说,炒房客被“关门打狗”了,但仍有大量炒房客准备怀揣巨额资金入市……

众说纷云,到底该相信谁?

人的主观感受往往不准的,只有数据是不会说谎的。今天,就来看看最新的统计数据。

房地产开发:降温?

来源:统计局

今年1-4月,全国房地产开发投资30592亿元,同比名义增长10.3%,增速比1-3月份回落0.1个百分点。其中,住宅投资21331亿元,增长14.2%,增速提高0.9个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.7%。

房屋新开工面积同比增长7.3%,增速比1-3月份(9.7%)回落2.4个百分点。商品房销售面积同比增长1.3%,增速比1-3月份(3.6%)回落2.3个百分点。商品房销售额同比增长9.0%,增速比1-3月份(10.4%)回落1.4个百分点。截至4月末,商品房待售面积比3月末减少642万平方米。

看统计数据,我们需要区分两点,增速回落和下降是不同的两个概念。增速回落是增长的幅度下降了,但是整体还是增加的,下降则意味着整体数量的减少。

房产投资增速放缓的主要原因是借贷成本攀升、针对买房者的限制措施进一步收紧,从而打压了需求。

不过从上面的统计数据可以得出一点数学上结论,销售额等于销售面积与销售单价之积,而销售额的增长了9个点,远高于销售面积增长的1.3个点,聪明的你一定已经算出了销售价格增长的比例了。

来源:中信建投

不过这个数据可能会和统计局公布的70城房价会略有差异,因为70城房价只是中国众多城市中有代表性城市,而这里的房地产数据是整个中国楼市的。

此外,央行每季度会公布的《金融机构贷款投向统计报告》,权威性不用担心,我们也能从中看到房地产相关的贷款情况,一窥行业动向。

其中房地产开发贷款是指向借款人发放的用于开发、建造向市场销售、出租等用途的房地产项目的贷款,包括房地产开发贷款和地产开发贷款。

房产开发贷款主要用于房屋建设,包括在土地开发阶段发放的、计划在房屋建设阶段继续使用的贷款,通俗说就是开发商用于建房子的资金。

地产开发贷款主要用于地产开发、且在地产开发完成后计划收回的贷款。通俗说,这部分贷款是开发商购买土地之后花在土地上的钱。

来源:央行

从总体趋势看,近9个季度一直在增长,绝对资金一直在增长,说明房产建设活动并未减少。所以,那些说房地产已经出现拐点或进入萧条期是不准确的。

部分人通过一线城市房产开发贷款余额在下降就得出房地产进入萧条期有些一叶障目,并没有看到二三线城市的发展。

来源:央行

总体上来看,由于最近两年多地对房地产限价,最近9个季度地产开发贷款余额都在下降,表明房地产开发商动工意愿较弱,开发商在拖延时间,等限价政策过后再开工。这就合理解释了现在很多城市房地产库存为什么下降。

来源:统计局

体现在数据上,4月末,商品房待售面积56687万平方米,比3月末减少642万平方米。其中,住宅待售面积减少645万平方米。

个人购房:活跃度下降

个人住房贷款指的是向借款人发放的用于购买、建造和大修理各类型住房的贷款,就是平时所说的住房按揭贷款。

来源:央行

最近9个季度个人住房贷款余额总体一直在增长,而且增幅很大,即使最低也有20%左右的增幅。

这意味着什么?居民一直在购买住房,尽管一线城市成交量在下降,但部分二三线城市房地产成交量大幅攀升。

但是,由于商业银行不断调高住房贷款利率,贷款的成本不断攀升,导致了个人住房贷款余额增速从2017年开始有着明显下降,国家的调控措施正在发挥作用。

归根结底,房子是用来住的,不是用来炒的,这将是很长一段时期中国楼市的主旋律,这个大原则是不会有什么改变。

国家现在做的,不过是建立长效机制,慢慢从应急性。

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