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越调控越火热?成都楼市陷入了怎样的怪圈?

从去年开始,全国各地不断推出楼市调控政策,一再刷新对“最严调控”的定义。周三,已经采用摇号买房的成都再次出台新政策,进一步升级限购措施。

当地政府发布通知,明确了将限购对象由自然人调整为家庭;户籍迁入成都市未满24个月的购房人,应在成都市稳定就业并连续缴纳社保12个月以上方能新购住房;父母投靠成年子女入户的,不得作为单独家庭购房;夫妻双方离异后,任一家庭成员两年内购房拥有住房套数按离异前家庭总套数计算;3年限售等政策,力图遏制投机炒房行为。

从官方公布的数据来看,经过了多轮调控,北京上海深圳等一线城市房价今年基本上是稳中微降,但是新一线与二线城市房价却躁动不安,细分其缘由,在于人才引进的政策助力

在房地产投资领域里有这样一句话:短期看金融、中期看土地、长期看人口。成都作为新一线城市,在北上广深等一线城市控制人口、人才溢出之际,发布《成都实施人才优先发展战略行动计划》(即“人才新政十二条”),大幅放宽人才落户的学历和年龄限制,“45岁以下的大学本科毕业生即可落户”。

在这样的背景下,2017年,成都户籍人口增加36.43万人,远高于2013到2015年户籍人口增量,位居全国第三,仅次于深圳、广州。

人才落户之后,面临的首要问题当然就房子问题,需求增加了楼市自然火热起来。不仅如此,成都房价虽然也进入了爆发期,但是与南京、杭州等城市相比还是比较低,而且一些地区的一二手房价已形成倒挂,存在套利空间

于是,不少人开始动起了楼市的脑筋。一些炒房者借由人才引进落户成都,然后父母跟随子女同时落户,父母落户成功后买一套,夫妻俩假离婚之后再买一套,然后就是买到即赚到……如今这样的事情统统不许,除非两人假离婚能超过两年,感情经受住考验。

除此之外,成都土地价格也出现了大涨,去年成交的139宗土地中,平均楼面地价为6214元/平方米,涨幅超过50%,很多优质住宅地块单价破万,地价涨了,楼价怎会保持低位?

从理论上看,人口大量流入产生了大量的购房刚需促使房价上升,但是在强调控之下,还裹挟着诸多的炒房需求。人才引进之后,供需不平衡逐步显现,造成看涨预期,强调控的刺激,不但对遏制楼市火热作用有限,还可能让人们感到越来越强烈的涨价之感,拼命去抢楼,自然会陷入越调控越火热的怪圈之中。

对于成都这样的新一线城市,甚至是最近两天因人才引进政策而沸沸扬扬的天津,都尽早做好规划,根据人口调整土地供给,同时降低楼市的流动性,才能让房子固定为纸面财富,回归居住本源,即使看涨人再多,也无法短期套现。

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