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从新政后地价看房价,成都外郊可能也将买不起!

首先,为什么要讲地价,因为不可否认地价是最真实反映房价的因素之一。而且在成都,规定房价要严格按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式制定房价。所以地区地价的成交额与地区土地交易的频率,可以直接反映地区房价趋势。

自5月15日成都新一轮限购政策出台以后,按理说成都土地出让应该会陷入一段时间的冷淡期,但从近两天的土地成交频率来看,却是背道而行的。

5月15日,蒲江县成交了两宗土地,成交价为472万元/亩和524万元/亩,换算下来楼面地价都为3900+元/㎡。值得注意的是,蒲江区域属于限购层面较低的成都远郊区域。

5月17日成都公共资源交易服务中心拍卖出让5宗土地,分别位于青白江、大邑、简阳、龙泉。可以发现,除龙泉的5号宗地以外,其余都是属于限购政策较轻的远郊三圈层地区。

其中青白江、大邑的一二号宗地为人才公寓项目,成交楼面地价分别为3500元/㎡和3225元/㎡。

位于龙泉的五号宗地为纯住宅用地,成交价7950元/㎡,溢价率51.4286%,这也再次映证了即使在新限购政策下,近郊房价的走向。

简阳三、四号宗地为住兼商用地,则成交并不迅速,都经过几十分钟的竞价,最后成交于3010元/㎡和5090元/㎡,溢价率达到25.4167%和45.0142%。四号宗地的成交价也是简阳土拍首次破五千的土地。而这两块土地的容积率都为2.5,显然这两块土地并不是为修建高端住宅而准备的,那么是什么导致开发商要如此争夺呢?

由于515新政的出台,成都的购房环境受到了极大的限制,房市买卖双方都加以限制,这就导致了房市的投资金,开发商兴趣转向了成都二三圈层,也就是近郊和远郊。而就发展饱和度来说,成都一圈层开发相对饱和,而远郊处于无房可卖的情形。所以在发展趋势上来远观,成都房地产势必是会向外扩散的,这也是为什么成都开辟新的区县和重新划界主城区的原因之一。

而在5月16日,成都市公共资源交易中心发布了一则土地拍卖公告,拍卖分别位于郫都区和都江堰的三宗土地。其中位于郫都区的土地为二类住宅用地,楼面地价起拍价高达7200元/㎡!而这还只是没有竞价的起拍价!算上建安成本和开发商利润,那么房价会是多少呢?难道是政府在虚高土地市场吗?显然是不会的。既然政府有底气开出这样的地价,那么说明了其发展空间一定是巨大的。

所以由这几天的土地拍卖市场情况看来,成都的向往发展确真是在逐步进行的,交通线也在逐步发散展开。那么对于限制低的成都远郊三圈层地区,其房价的提升,似乎也是不远的。

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