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辋川夜话,八问北京别墅

新的土地时代已经来临,“限竞房”、“共有产权房”等刚需产品逐渐成为市场主要供应。如此市场背景下,开发商产品如何开发,才能满足限价要求?客户究竟如何选择,才能找到真正的别墅?选择别墅时,究竟要看哪些维度?行业专家以如下“八问”解题北京别墅。

(从右至左:新京报传媒执行总裁张学冬、攸克地产/豪宅1号出品人殷苏峰、基准方中北京公司董事长李迅涛、资深操盘手胡明月)

第一问:

北京以后还有能称之为“别墅”的别墅吗?

攸克地产/豪宅1号出品人——殷苏峰认为:在住房不炒的背景下,2017年北京所有土地供应当中没有一宗是纯商品房用地,基本上都是限价商品房和共有产权房,随之迎来大批量限价房入市。限价在土地拍卖时,规定了未来的出售价格,加之现在的容积率限制、开发商销售利润的需求等原因,开发商很难像过去一样做出纯别墅产品。

而目前北京别墅存量则更少,截至目前,整个北京别墅存量6445套,朝阳区仅有整体存量10%左右,再聚焦到朝阳备受瞩目的孙河别墅区目前存量也仅76套(数据来源:天朗数据)。

存量越来越少,新增供应量低,未来北京或难有纯粹的别墅。

第二问:

为什么说未来的别墅,都是向下生长型?

基准方中北京公司董事长李迅涛,从土地指标的分配上给出了答案:新的土地环境,一块别墅限价地,若还有70/90限制,开发商很难在地上要空间,获利的选择就是向地下要空间,且最大化地下面积。

新的土地环境,决定了北京别墅迎来换代,别墅向下发展或称趋势,地上面积极致化的产品越来越少。

朝阳孙河墅区的龙湖景粼原著,作为地上产品时代的代表作品。其独院地上三层,提供一家三代各自的生活空间,同时通过首层庭院、二层露台、三层露台实现随意互动,地下空间极致采光,6.75米大挑高。最大化地上空间,从地上标准看该项目将是目前乃至未来市场罕见的真别墅。

第三问:

为什么说孙河是北京备受瞩目的板块?

新京报传媒执行总裁——张学冬认为:评价区域价值的标准有两个:一是成熟度,一个后发力。成熟度,指的是现有区域环境、交通、配套、产业、区域人口的结构。后发力,主要看可持续发展以及区域政策指导走向。孙河板块成熟度已从半熟向全熟迈进:板块中间规划10万方中央湖景,亚洲超大湿地公园已腾退村落开建,京密快速路已开建,建成后10分钟直达主城区。

朝阳孙河集众稀缺资源于一身,因而备受市场青睐,成为北京近些年最火的别墅区,而板块内的纯商品房别墅楼盘更是备受关注。

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