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地产业竞争升级:要么自我强大,要么被对手践踏

在金融去杠杆的大环境,房企间的竞争不断升级。中小房企生存空间正被挤压,已是可以看见的事情。过去,代表地产行业大哥地位的万科,早已预言过地产行业转折点的到来—行业集中度上升,差距拉大。

选择正摆在眼前:要么自我强大,要么被对手践踏。

房企“抢收”赛跑

克而瑞近日公布的《2018年1-4月中国房地产企业销售TOP100排行榜》显示,排名前100位的房企整体销售规模达到2.65万亿元,同比增长28.5%。

从1-4月的销售额(流量金额,下同)发现,第一梯队的房企正逐渐拉大与身后房企的差距。

房企业绩的增长早就有了铺垫。受益于2015年和2016年房地产销售的大幅增长。大量房企手握一定资金。做大规模成为不二之选。

规模与负债本就作为共同体存在。房企在做大规模的过程中,往往伴随着负债率的提高。而部分房企目前也提出了降低负债的财务目标。比如恒大方面是三项措施:降低负债总额,多元产业引入战略投资,增强盈利能力增加净资产。

“但房企天然是规模导向,特别是在行业集中度提高的当下,即便是主动降负债本质还是为了有更大的资金回旋余地。”不具名分析人士陈安(化名)表示。

资产证券化中的新机会

规模竞争之下,融资渠道也在决定房企的生死存亡。

伴随着国内房地产调控政策的出台,房企在国内发债门槛提升、难度加大、用途受限。这使得境外融资成为房企的选择。

从目前来看,租赁证券化也陆续成为房企融资的新工具。

不久前,中国证监会、住房城乡建设部已经联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对开展住房租赁资产证券化的基本条件、政策优先支持领域、资产证券化开展程序以及资产价值评估方法等作出明确。

这将意味着,证券化产品的发行规模和速度有望上一个新的台阶。

“金融层面去杠杆的背景下,表外和非标融资受限,但资产证券化能引入大量的民间资金,不失为一种较好的融资方式。”陈安对时代周报记者分析表示,“不过中国的资产证券化依旧处在起步阶段,和美国等已经发展的非常成熟的资产证券化相比,差距较大。”

追赶新热点

当然,强烈的求变意愿正在开发商中不断渗透。整合提速、再塑定位、寻找新增长点等已成为房企摆脱困境的现实考量。

这当中,切入城市运营商,以及产业地产。特色小镇,成为房企的主流选择。究其原因,下半场的竞争中,单一的地产开发已经无法满足购房者日益丰富的需求。购房者在产业、商业、文化、旅游、医疗、养老等复合性高层次需求上,都急需被解决。

在另一个维度,随着城市发展脚步的较快,政府在土地出让时也附加了例如产业化等运营上的要求。顺应这种变化,拓宽拿地渠道。

行业里的大象们如此,中小型的房企也不在话下。不过,对产业的加载和植入,将是对房企的核心考验之一。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟曾公开指出,房企转型是在地产之上加载产业。同时,房企的运营能力决定了自持物业的潜在价值。运营能力可能会超越开发能力、建造能力、投资能力成为考验开发商的指标。

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