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房地产业和融资方式下一步怎么走?

在4月20日格隆汇"高屋建瓴"全国房地产高峰论坛上,阳光控股执行董事、阳光城执行副总裁吴建斌先生以《对房地产业和融资方式的预判》为题做了主题演讲。

吴建斌先生拥有超过三十年的财务管理、资本运作、信息化、法务、战略管理经验,成功引领两家上市企业成为全中国最优秀的房地产巨头。本次演讲对房地产企业管理及市场提出了前瞻性的预判。以下为演讲干货:

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对房地产行业的预判

目前房地产市场总体给我的感觉,像天空上飘了一片乌云。

过去几年,特别是 2015、2016 年,房地产市场各种前端融资非常热闹,钱也很多,资金来源渠道很多。房地产市场也经过了一轮大的增长,最主要的还是金融市场,特别是非标型发债市场的推动,房地产企业无论评级 2A、3A,在国内市场融资几十亿、上百亿资金是非常容易的,境外市场融资也比较容易。信托融资、地产基金的融资,在快速增长的情况下发挥了非常重要的作用。

但是经过了两年的发展,现在的融资难度非常大,融资成本也在上升,多项政策一直在加,五限、六限,能限制的都在用。除了开发贷保持和过去差不多,其他的融资工具成本起码上升了 5% 到 10%。

和房地产商有合作的银行或者金融机构,已经签了贷款和约或使用部分资金的,在这个阶段都提出改签合约、补充协议,目的就是在资金链收紧的情况下,需要发展商承受融资成本上升。

目前的限制政策,短期内不会取消。作为企业来讲,战略部门一定要做一些先行性研究、预见性的判断。

我们在内部深入的研究判断政策限制应该还会持续两年时间。对房产公司来讲,有些企业可能就是冬天,但又有些企业可能是春天。没有足够资金储备,过好这个冬压力是非常大的。

第二个方面,调控的常态化不会改变。房地产企业从 90 年代开始,到现在已经走了 30 年的时间,每几年调控一次,而且每次调控都在加码。为什么会这样?就是因为这个行业表现太好了,当别的产业还处于比较艰难的时候,利润率还处于比较低的情况下,房地产行业在蓬勃发展。

在经济大环境下,我们去年保持了 6.6% 的经济增长,今年一季度保持 6.8% 的增长,这个增长趋势也没变。我们也知道房地产在我们国民经济的整体里面占比太足,几乎占了这个大饼里面的 20-30%,拉动五六十个行业。经济增长只要不下滑,房地产的贡献就一直很大。

我们还有一个判断,头顶上的乌云虽然短期内不会消失,但是长期应该会消失,之前毕竟不是完全的市场经济安排,但随着各方面的健全,各方面管理和监管到位,政策引导也会逐渐市场化。

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