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在建工程抵押可否为第三方担保?

《抵押管理办法》中规定,在建工程抵押系建设单位为筹集工程继续建造资金的一种融资方式,即在建工程抵押所担保的借款应使用在工程的建设上。《物权法》出台之前,不动产登记部门一直就在建工程抵押借款予以严格审查,要求借款单位必须是开发建设单位、借款或授信合同中必须明确所借款项用途是用于本工程的继续建造。《物权法》出台之后,没有对在建工程抵押作出禁止性或限制性规定。在不动产登记业界,业内人士就在建工程抵押登记是否可为第三方担保产生分歧。

一种观点:既然《物权法》中明确“正在建造的建筑物”可以抵押,也就是在建工程可以作为抵押担保物,为借款资金提供担保。登记机构无需审查资金的借款单位以及资金的使用情况,在建工程抵押可以为除建设单位以外的其他第三方(包括单位或个人)提供担保。

另一种观点:《抵押管理办法》中明确,在建工程抵押概念系为工程继续建造提供抵押担保,也就是借款用途应用于工程的继续建造,不应为建设单位以外的第三方提供担保。

笔者认为,以上两种观点都存在一定的弊端。第一种观点将在建工程抵押担保的范围无限扩大,一旦出现在建工程建设资金短缺或资金链断裂,经济风险和社会不稳定也随之而来,尤其是商品房项目涉及面广,百姓关注度高,更应从严把握。第二种观点仅局限于为建设单位提供担保,而实际中,最需要资金的并不一定是建设开发单位。在建工程抵押担保的经济活动范围太窄,不利于在建工程抵押担保作用的发挥,也不符合经济发展的实际需求。比如,在实务中,开发建设不动产项目,建设单位往往因资金压力或规避风险等考虑,大多由施工方先行垫资,或者由供货方先行提供货品采取赊购赊销方式开发建设,待项目取得预售许可,回笼资金后,才付款给施工方或供货方。此类情形下,若施工方等第三方企业因资金问题申请贷款,而建设单位又同意以其在建工程作为抵押,为第三方提供融资担保,取得工程继续建造的资金,也符合《抵押管理办法》中借款用途用于工程建设的规定。

实际操作中,南通市不动产登记中心为保障登记合法、有效,规避登记风险,就此类问题进行如下处理:第一,在建工程若将建成为进入市场销售的商品房,借款方应为工程建设的相关单位,资金的使用应以继续建造为前提;第二,在建工程将建成非商品化的不动产,登记机构不作过多限制,一般可以允许为第三方担保。

【来源】《中国房地产》2018年第1期

【作者】南通市不动产登记中心 张辉 杨黎萌

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