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房价过快上涨势头得到有效抑制 房地产市场走向均等化发

近日,国家统计局公布了4月份70个大中城市商品住宅的销售价格变动情况,数据显示一线城市商品住宅价格同比降幅扩大,二三线城市同比仍上涨,但涨幅有所收窄,15个热点城市新建商品住宅价格相对稳定。在坚持“房住不炒”的原则下,部分地区房价过快上涨的势得受到一定程度抑制,但另一方面,受益于“因城施策”的差异化政策安排以及“抢人大战”等利好因素的影响,房地产市场似乎正在走出城市间梯度收窄、排浪式发展的繁荣景象。

(一)楼市调控多管齐下,联动政策稳定市场

今年,我国房地产市场调控坚持了去年以来的总基调,为抑制投资、投机性需求,采取了多项短期降温楼市的举措,祭出了“限价、限购、限贷、限售、限签”的“五限”政策组合拳,其中尤以“限价”控制新建住宅预售价格最为直接。“五一”前后,住建部又先后约谈了房价上涨压力较大的12个城市政府负责人,进行窗口指导,强调坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。在强力调控政策的高压下,住房成交出现了从核心区域向非中心区域的外溢,从限购区域向非限购区域的迁徙迹象,这在一定程度上拉低了平均价格水平。从15个热点城市的情况看,房价环比上涨的城市占比低于70个城市样本总体,城市间房价表现出现一定分化,显示出在多措并举政策下,一定程度上起到了稳定楼市的效果。

(二)资金面“一紧一松”,刺激非一线需求释放

土地和资金向来是调控房地产市场的两道有效闸门。今年以来,房地产市场资金面并非全局性收缩,而是呈现出“一紧一松”的结构特点,这在一定程度上刺激了非一线住房需求的释放。“紧”的方面在于:一是房地产企业融资难度大增,理财新规和对信托、委托贷款等影子银行活动的约束,大幅度减少了房企资金的可得性,房企融资成本大幅攀升,需要加速去化来改善现金流;二是自去年新政以来,一线城市个人住房按揭贷款放款条件近乎苛刻,抑制了相当部分的改善型住房需求。而“松”的方面是:一是保障性安居工程(主要是棚改)在非热点城市的货币化安排刺激了居民购房需求;二是商业银行按揭贷款维持20%的增速仍远高于一般贷款增长,且贷款高投放区域正从一线城市向二三线城市过渡,另外住房抵押资产证券化又盘活了相当一部分存量信贷资源,实际中银行体系向居民端提供的购房资金已远不止于按揭款。特别需要指出的是,郑州、重庆、长沙、成都、武汉等热点城市,纷纷出台“引才政策”,大量的人口流入也激发起购房的潜在需求。

在限价、资金面紧张的情况下,房企面临巨大的销售压力和资金压力,出现加速销售被动抢受收业绩;而同时对于居民端相对宽松的信用环境又为购买住房、稳定经济、杠杆转移提供了土壤,从而刺激了非一线城市住房需求的释放。

(三)政策主导区域均等化发展,城市群发展或将持续繁荣

未来,房地产市场中长期趋势受制于回归居住属性功能定位、因城施策、租购并举的政策影响,以及房产税开征等众多不确定因素的扰动。房价趋势性、全面性的普涨行情可能难以再现。但在经济发展水平较高、人口持续流入、居民收入与支付能力较强、城市配套完善的地方,房地产市场仍具有快速发展的内生性。甚至也会出现因为高铁、规划、比价等因素,购房需求外溢而带动周边市场的情况。未来,城市群、都市圈将可能因为政策的主导而面临更加均等化发展的机遇。(腾讯财经独家特约 王一峰中国民生银行研究院)

来源:腾讯财经

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