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深圳房地产未来的"香港化"风险

理解大城市的房地产价格,需要一个框架。大城市的买房需求量是没有问题的,因为人口在持续流入,新增需求一直会发生。因此,在大城市经济增长的基本面指标之外,房地产系统里面还有一个极为重要的指标:土地+房屋的供应能力。

这个指标,可以来解释基本面因素(人口、货币、GDP)以外的房地产价格波动。比如典型代表是香港,香港人口增长是非常缓慢的(2013-2017年5年时间累积增加人口不足30万),货币政策也紧跟美国,GDP增速常年低速2-3个点,按说是没有道理房价爆涨的。但是香港现在的房价足足是1997年最高峰时期的1.25倍(1997年香港住宅价格指数最高冲到了163.1,截至2018年3月,住宅价格指数刷新到了创纪录的368.4)。这个背后,最重要的影响因子,就在香港政府极低的土地和房屋的供应能力--到目前为止,香港的居住用地比例占全港面积的不足7%。

下面这两张图表,都来自香港差饷物业估价署官网。我们知道,香港房价在1997年高峰期暴跌,直到2003年企稳,但是在2011年反超1997,到现在香港房价已经连涨2年。以港岛160平米以上住宅为例,在1997年二季度最高单价为14万港币/平米,到今年3月单价超过29万港币/平米。买一套40平米的细屋,要1000万人民币。

下面这则视频,是香港前财爷梁锦松在接受媒体采访,他当时指:香港用于居住的土地比例不到7%,有66%的土地用作郊野公园及绿地。这个数据早已是公开事实,而在东京伦敦等大都市,这个比例至少在50%以上。

用这个指标,是可以同样去解释珠海(楼盘)、厦门(楼盘)的高房价,城市GDP远远不及广州(楼盘)、东莞(楼盘)、佛山(楼盘)或者内地省会城市,但平均房价却高出一大截,原因也在这里。其它条件不变,但我的面积太小,房屋供应能力太弱,意味着房屋作为一种商品的稀缺性更强,那么它的价格的敏感性也更强。

我们来用这个指标来测算深圳样本,这座不足2000平方公里的城市,未来的土地和房屋的供应潜力有多大。当然,我们无法测算得很具体。但从大的方面来看,还是可以做一些推断(这个前提是大的房地产制度不变的情况下)。

有关深圳的土地数据太过庞杂,这篇文章只解决一个对深圳土地供应能力框架性的认知。具体数据也许会有错漏,待日后再细化补正。

一、基本盘大账。

深圳市域面积1997平方公里,总人口我们按民间主流口径2200万人口计算,实测人口密度在1.1万人/平方公里,这个人口密度已经看齐全球最著名的那些大都市了。

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