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租不起“翡翠书院”,但是我们可以这样“炒房”

来源:金策师财经

今年4月份,万科的全自持租赁住房项目"翡翠书院"公布出租方案,其中90平方米精装三居室月租金1.5万元,180平方米以上的复式四居产品月租金为3万~4万元。按照自持地块单次租期最长十年计算,需一次性付清 180 万元租金,oh my ladygaga!这到底是买房还是租房,这么贵的房子怕是没人租吧。

然鹅,让人意想不到的是,在各种质疑和不解的声音还没完全退却时,万科方面的消息称,截至5月13日,其首批推出的房源已完成超过80%的综合出租率。

租客究竟都是啥来头呢?

万科翡翠书院被一群高新技术企业围绕着,包括腾讯、百度、网易、联想、滴滴、华为等一些知名度较高的上市公司。

据悉,翡翠书院的首批租户中,包括一些知名公司高管:经纬中国的董事总经理兼投资人钱坤、幻腾智能创始人王昊、36 氪 CEO 冯大刚等。

而租了万科天价房的王昊自己表示:“:同等支出的情况下,享受到的生活品质是完全不同的啊。我请银行的朋友算了一笔账,以翡翠书院的 90 平,10 年 180 万租金为例,项目周边新房在售单价 8 万 +,首付 200 多万,月供约 2 万 7,25 年按揭下来总成本要 1700 多万(恕小编愚昧,不明白这个是怎么算来的o(╥﹏╥)o)。按现在的方案我能享受到高品质的生活,却不用占用我很多现金流,七十年慢慢租,挺好的。”

但是中原地产首席分析师张大伟却发出质疑:“目前宣传的首批租户,大部分都是万科V盟未来精英联盟的合作伙伴的董事长。后续还有1000多套房源,需要多少合作伙伴?”而且SFA金策师研究院也注意到,此前新闻报道中均给出的是“100套”,如今推出的只有72套,才得出的逾80%的出租率。

显然,万科此次超出市场预期的答卷,并没有完全说服“观众”。

SFA金策师研究院查阅数据显示,在实现了租购并举的发达国家,租房率都高达35%以上,而我国当下的租房率数据仅为21%。

而家庭主流租房需求无非是房源安全稳定有长期居住保障、社区生活便利并且租金在自己力所能及的范围内。

所以翡翠书院的出现,及时填补了市场的这一空白。从需求出发,解决市场痛点,这也正是翡翠书院成为首个试水成功的“北京样本”的重要原因,它的实验无疑对租赁市场有很大的探索和指导意义。

整个北京,70年纯自持住宅项目也不过4宗地而已,数量及其稀少,所以这类项目基本上只能以改善和高端为主。

SFA金策师研究院认为,普通人能够租得起的房源肯定是来自于庞大的存量房,这些存量房才是刚需租房一族最大的依靠。

北京等大城市,存量房尚有大量的空置,很多人买了房子不住也不出租,这些房子的比例大概在19%左右,目前北京存量房大概在800万套以上,19%就是差不多150多万套空置房。

所以如何能将它们变成可供出租的房源,那才是对租房者最大的利好,也能在很大程度上稳住房租,引导楼市租购并举。

在4月25日,中国证监会、住房城乡建设部联合印发了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对于建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度具有重要意义。

SFA金策师研究院给大家简单理解一下:住房租赁资产证券化(REITS)就是指,业主(即持有租赁房产的开发商)将自己的资产打包,变成股份,然后将这些股份卖出去。投资者购买这些股份,通过这些股份对应的房租收入获得投资回报。也就是说,投资者在获得租金收益的同时还可能获得资产带来的上涨收益。

相较于直接购置实物资产的“炒房”路径,REITS能够为中国居民家庭提供门槛更低、资金压力更小且更具流动性的房地产投资渠道。

伴随着我国消费升级、租赁金融的日趋成熟以及租赁制度的逐步完善,个人持有租赁房源占比将降低,规模化专业机构的崛起将是大势所趋。

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