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热门城市“一房难求”,是库存告急还是捂盘惜售?

近几月以来,西安、南京、杭州等热点城市的房地产市场,新开楼盘频现“认筹人数远超房源数”现象,造成的直接结果便是市场上“一房难求”。

值得注意的是,进入2018年,各地频频出台或升级楼市调控政策,目前各地发布的调控政策数量超百个。与此同时,各城市的“人才争夺战”也不断升级,加入“人才争夺战”的城市也在持续增加。

那么,在楼市调控趋严的背景之下,为何热点城市会出现“一房难求”现象?原因何在?

新城控股高级副总裁欧阳捷表示,抢夺人才的城市并没有做好增加住房供应的准备,而摇号购房更加剧了供求失衡的市场预期,住房短缺已成为人口净流入城市房地产市场的长期矛盾。

多城“一房难求”买房犹如买彩票

易居研究院最新数据显示,截至2018年3月底,全国范围受监测的100个城市新建商品住宅库存总量为43712万平方米,环比减少1.0%,同比减少8.7%。

观察历史数据可以发现,当前全国百城库存规模相当于2013年3月的水平,即库存规模回落到了五年前水平,全国去库存“战役”可谓效果明显。

但不少城市的房地产市场却出现这样一个有趣的现象:远郊盘比近郊盘贵,毛坯房比精装房贵,二手房比一手房贵。

例如杭州楼市,“3·29”新政出台前,倒卖房号现象较为普遍,其中最为火爆的钱江新城板块,房号已经叫到50万元起,较为偏远的萧山板块,房号也要10万元到20万元。

究其原因,杭州市场分析人士认为,部分房企惜售情况严重,限价政策导致一二手房产生严重的价格倒挂,进一步推高了一手房市场,同时滋生关系户、“号子费”“一手房更名”等楼市乱象。

而楼市持续火热的长沙也如此,许多购房者“一房难求”,部分开发商捂盘惜售,尤其是高额认筹金也让许多刚需购房者叫苦不迭。据腾讯房产报道,长沙较热门楼盘认筹金10万元起收,这给刚需购房者增加了不小的压力。不少刚需无奈转向老小区,二手房价也顺势上涨。

而西安则得益于人才落户政策。4月16日,西安市公安局在官方微博高调宣布,西安迎来2018年第300000位“新西安人”。

但随之而来的问题是,西安当地有些楼盘一开盘就出现千人“抢房”现象,部分区域还出现了开发商要求全款优先、捆绑销售、捂盘惜售以及故意营造紧张气氛的情况。

人口激增供应缓慢“房荒”引发多重效应

这些热点城市为何会出现“一房难求”现象?

58安居客房产研究院首席分析师张波表示,多地出现的所谓“一房难求”现象,反映了在“人才争夺战”的背景下,短期内新增需求的急剧扩大,楼市供应承压。他认为,在人才政策的吸引下,市场对优质地段优质房源的需求进一步扩大,个别在售商品住宅项目短时间内出现了一定程度的供需矛盾。

“从去年以来的成交走势来看,一线城市新房市场供需持续低位徘徊,房价稳中有落,房住不炒的调控效果明显。与此同时,二线城市的房地产调控也不断处于收紧过程中,多地市场呈现理性回归趋势。”

缓解“一房难求”增加土供是关键

实际上,由于户籍人口快速增长,多城新房市场刚性购买需求持续攀升,这对地方楼市的供应水平提出了更高的要求。

张波表示,要解决“一房难求”,只有增加土地。城市的发展土地资源不可或缺,用于居住生活的土地资源还可通过产业用地转换,或通过农村集体建设用地进入可售住宅市场等办法来增加住宅用地。

但无法忽视的一点是,激增的人口会客观推增住宅用地的供应,一定程度上使所在区域的城市教育、医疗、体育、文化等公建配套也将面临用地不足。这也就意味着上学难、就医难、健身难等问题会出现,具体到房地产市场,排队、摇号、涨价便在所难免。

“未来,随着人才新政吸引力的不断释放,加之租赁住房的批量推出,热点城市房地产市场供需的矛盾将逐步得以缓解。在调控趋严的背景下,楼市的稳步健康发展仍是主旋律。”张波表示,在未来的调控方向上,坚持做好分类调控,遏制投机炒作的同时,支持和满足群众的刚性居住需求。

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