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考验 长租公寓仍面临四大难关

位于湖滨东路的魔方公寓

两年前,林先生在厦门湖里区投资了一家长租公寓,再过一年就回本。而今年来,他却找不到这样优质的公寓项目进行投资。“以前三年就能回本,如今至少要五六年才能回本,而且竞争激烈,运营风险高了许多。”林先生说,项目选择不慎,甚至有可能亏损。

看起来很美的长租公寓,现实境况却很骨感。规模扩张和盈利始终是长租公寓运营者们绕不开的两个话题。而持续走低的回报率,更似一道“紧箍咒”,缠绕在长租公寓运营者的耳际。

难关1 回报率低赚钱不易

5月15日,厦门成功出让福建省内首宗租赁住宅用地2018P01地块,厦门由此开启了租购并举的新时代。

该地块总建筑面积27446平方米、成交价2.2亿元,成交楼面价为8015.7元/平方米。据业内人士测算,该地块建设、运营的总成本约为13600元/平方米,“按照年回报率5%、年均出租率七成计算,项目建成后的预计月租金为80元/平方米。如果按出租率100%计算,月租金则为56元/平方米”。

不难发现,即便仅按照5%的回报率进行估算,该租赁地块建成后(至少3年)的月租金仍需达到56元/平方米。而目前该地区租金一般40多元/平方米,如按每年递增8%计算,三年后该地区租金水平大致会涨至56元/平方米左右。

事实上,5%的年回报率,对于不少品牌长租公寓来说,甚至是一个不小的挑战。“按照目前的成本测算,长租公寓项目几乎不赚钱,从租金回报率来看,一般企业净利润率只有0.4%-0.5%。”万科泊寓厦门公司总经理吴迪对导报记者表示。

导报记者近日采访发现,关于投资回报率、盈利参考指标、出租率以及退租率等问题,对于众多长租公寓运营者来说,是较为敏感的话题。国内某知名开发企业旗下的长租公寓品牌厦门区负责人甚至拒绝回答导报记者提出的相关问题。

与一线长租公寓品牌的低回报率相比,部分本土私营的长租公寓品牌则要高得多。“目前市场上长租公寓项目回报率在15%-20%之间,远不如两三年前30%以上的年回报率。”林先生指出,当然,如果选择项目不慎,租入房源的租金过于高昂,加上运作上成本高企,长租公寓亏钱也是很正常的。

难关2 争市推升房源成本

众多开发商、全国连锁品牌及本土国有、民营资本蜂拥而入,一方面在优质房源上展开争夺,持续推升长租公寓租赁房源的价格;另一方面,竞争加剧也令长租公寓的出租价格持续回落。“一涨一降”之间,厦门长租公寓的盈利空间也随之被大幅压缩。

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