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【CSF观察】|孟晓苏:喷薄欲出的中国“REITs”

图:孟晓苏,中国资产证券化论坛理事会联席主席、国务院发展研究中心REITs课题组组长、中国证券基金业协会资产证券化委员会顾问,原中国房地产开发集团公司总经理、董事长、党委书记。

各位专家,各位朋友,很高兴在论坛年会上与大家相会。刚才王忠民理事长【编者注:原全国社会保障基金理事会副理事长】谈到这么一个鼓舞人心的题目——资产证券化场景爆发,特别是REITs场景爆发,我和他不谋而合。我用“喷薄欲出”来形容REITs的场景爆发,即喷薄欲出的中国REITs。

今年以来,防范风险是中央关注重点,要防范的最大风险就是金融风险。金融风险中最大的风险是什么?是负债率太高,特别是政府负债率太高。对于地方政府巨额负债问题,众说纷纭,有观点认为风险巨大,有观点认为风险不大。我在马克思的墓碑下面看到这样一段话,“The philosophers have only interpreted the world in various ways; The point is to change it. 哲学家们只是用不同的方式解释世界,而关键却是改变世界”。使用中国人习惯的话说就是空谈误国,实干兴邦,即必须要想办法解决地方政府巨额负债问题。

为了解决地方债越积越重及由此带来的一系列问题,我在2014年就提出了可以通过REITs有效化解风险。国务院发展研究中心成立了REITs课题组,由我和刘世锦担任组长,并请了全国政协副主席陈元担任总顾问,课题组研究的题目是引入REITs进行政府存量资产的PPP,以市场化手段积极化解地方债。

在课题组推动研究的同时,国务院也在不断引领资产证券化的发展。李克强总理在2016年政府工作报告中提出“推动地方融资平台转型改制进行市场化融资,探索基础设施等资产证券化,扩大债券融资规模”,在2017年更明确提出了“促进企业盘活存量资产,推进资产证券化”。国务院办公厅在2016年《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出“稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点”,将REITs这个英文缩写写入了国务院文件,并作出了REITs的标准翻译——“房地产投资信托基金”。

REITs是世界上通行的一种金融工具,是不动产收益权进入资本市场流通的一种工具。通过发行REITs基金来持有收租的资产,这些租金又可以按照每年一次或两次分配给投资人。这种含权证券可以在资本市场流通,通过一步一步的分解,就把原来凝固的不动产,变成了可以上市流通的资本化产品、证券化产品,这是一个伟大的金融创新。在2000年左右,我邀请一些国外金融专家和房地产专家来中国讲创新,这些专家都异口同声的表示,除了REITs没有更好的金融创新可以讲。

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