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商业综合体租金定价策略—测算方法

一直以来,商业地产的租金制定都是关注的焦点。对于业内人士来说,如何制定恰到好处的租金方案,既是一个难点,又是项目推进过程中至关重要的一环。本文从租金价格定位、租金调研报告的方向与方法、租金测算方法以及知名项目租金明细四大方面做实操干货分享。

一、如何做好租金价格定位?

1、商业项目的三种租金方式

商业项目的租金方式主要分为纯租金、纯扣点以及租金加扣点这三种形式

一个商业项目的经营能否成功,经营寿命能否持久,在很大程度上都取决于租金方式的选择。在各行各业的商业业态上,对于不同的业态在租金方式的选取方面也存在着很大的差异,例如:服装类业态在运营方式上存在纯租金、纯扣点、租金加扣点的这三种形式;而生活服务、娱乐休闲类则采用纯租金的租金方式。因此,不同的业态商户会选取不同的租金方式,而不同的租金方式也适合不同的商业业态。

不同业态对于运营方式有不同的偏好。即使是同一个业态,不同的品牌也会根据自身的发展水平制定不同的运营制度,从而使品牌可以扩大市场份额,提升知名度,获得更多的利润。

2、如何进行租金定位?

要做好租金定位,最关键的是考虑本地区及本商圈商业发展水平。首先,商圈业态分布不是均衡的。其次,商圈内租金分布也不是完全呈某种线性关系,同一条街道不同业态租金迥异。承租者的承租心理价位主要取决于几个因素。一是区位因素;二是预期经营状态。

案例1:苏州五彩国际广场业态布局及租金定位方案

租金定制思路

① 区域租金水平:项目1.5公里范围内商业租金价格;

② 类比项目:根据项目定位,参考类比项目;

③ 行业租金承受能力:结合不同类别的商业最高租金承受力、日招商经验,对租金价格进行合理把控;

④ 项目地理位置、发展前景:项目是否面临重大利好变化,如交通、城市规划等。

主要商务方案

① 主力商家:对主力店,品牌形象较好商家,采取低条件租赁,如装修补贴等方式或联营扣点降低商户进驻风险;对规划业态中部分较聚人气业态,如美食广场可自营。

② 小商家:小商家有从众心里,在主力店已引进的基础上,可适当拉高小商家租金,提升开发商整体经济效益。

③ 租赁年限、免租期:一般业态控制在2-3年;餐饮、主次力店为3-8年、为确保商家持续经营,对于免租期在12个月以上的商家应采分阶段支持,避免商家出现免租期后弃租的现象。

④ 履约保证金:一般商家2-3个月,中大型商家在3-6个月以内。

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