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土地市场流拍频现 料全年楼市成交将震荡下行

[摘要]4月以来,楼市一个值得关注的现象是,已有多个城市的土地出现流拍。

4月以来,楼市一个值得关注的现象是,已有多个城市的土地出现流拍,其中,北京市今年土地流拍数量累计已达到6宗。除北京外,“五一”前,杭州临安也有两宗土地流拍,成为杭州今年首次土地流拍。5月8日,成都市公共资源交易中心挂牌出让两宗商用地块,一宗262亩商用地也宣告流拍。

为何在当下“面粉”稀缺的环境还会出现土地流拍?对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为:4月北京土地流拍的原因一个是开发商资金出现问题,另一个是地块本身位置等因素较差。而即使到了竞持比例阶段,100%的自持率是无法盈利的,企业自持住房模式是一个阶段性产物,未来很可能会趋于消失。

转让项目频现市场

除了土地的流拍,市场上项目的转让也有增多之势。日前,北京一尚未开发的别墅项目就放风说整体转让,寻求下家。同期,更多中小房企在北京产权交易所、上海联合产权交易所等转让出售项目或股权,如重庆渝能产业公司等以21.5亿的底价挂牌出售100%股权。半年前,华润置地在东莞大朗拿下的一宗住宅+商服用地,如今也正在北京产权交易所挂牌转让该项目的项目公司20%~80%股权。

业界认为,无论是土地的流拍还是项目的转让,这均是房企在资金压力下的反应。长江证券一份研报指出,一方面上市房企销售回款与借款收到的现金增速持续下滑,2018年一季度增速分别下降至约14.0%和4.8%;另一方面偿债高峰期已经来临,一季度偿还债务支付的现金同比上升约38.5%。大型及中型房企开始放缓拿地及建安支出,此两类房企一季度购买商品、接受劳务支付的现金同比增速分别下降至约8.8%和17.8%。

房企融资额在放量

与此同时,房企的融资却在放量。同策研究院监测40家典型上市房企完成融资情况发现,2018年4月,融资总额折合人民币共计769.12亿元,环比3月增加22.65%。

4月,40家典型上市房企的融资总额自2017年4月以来,仅次于最高月2017年7月(816.15亿元),创下连续9个月以来的最高值。

其中,房企融资的战场主要集中在海外资本市场。同策研究院数据显示,4月,采用发行公司债方式的融资总额位居第一,融资规模达470.13亿元,占房企融资总额的61.12%。其中境内发行116亿元,占比24.67%,境外发行354.13亿元,占比75.33%。

同时,房企在海外发债有资金成本升高的趋势。从房企4月披露的融资消息来看,融资成本最高的一笔是融创中国发行的、2023年到期的4.5亿美元优先票据,利率达8.35%。

频繁的融资动作之后,企业的负债率也略有攀升。据Wind数据显示,今年一季度,房地产开发企业中,中交地产、绿地控股、泰禾集团、*ST松江、信达地产等近20家公司资产负债率超过85%,有近一半的企业资产负债率超过70%。

不过,如今借外债也不容易了。日前,国家外汇管理局表示,强化对重点领域、重点行业借用外债的管理,除有特殊规定外,房地产企业不得借用外债。

调控政策持续收紧

“钱荒”之下,销售业绩也不容乐观。据前瞻产业研究院的数据显示,4月份其监测的40个典型城市成交面积约2479万平方米,环比增加5%,同比减少9%。2018年前4个月,40个城市累计成交面积同比下跌4%,跌幅较一季度扩大2个百分点。总的来看,今年3月份至4月份的成交反弹弱于2017年和2016年,“金三银四”成色明显不足。在楼市调控预计贯穿全年的背景下,按照这个逻辑来看,“金三银四”期间楼市成交平淡或也预示着全年成交的震荡下行。

“五一”假期过后,房地产调控政策仍在不断涌现。如北京发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》并公开征求意见,提出对部分限价房转为共有产权房;哈尔滨实施房地产差别化调控政策,对主城6区提出3年内新购商品住房限售等。

业界指出,多个城市继续收紧调控政策,一方面是为了巩固继有的调控效果;另一方面也是针对房地产市场出现的新问题给出解决方案,所有调控政策均剑指“房住不炒”的核心逻辑。而从当前热钱仍在寻隙进入热点城市的市场现状来看,今年房地产调控仍将保持从严趋势,遏制投机炒房的决心始终坚定,同时针对个别城市出现的楼市投资热度再起,必然会继续保持高压势态。

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