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销售疲软又遭调控重压,龙湖地产如何解决内外交困之局?

自2017年以来,一向注重“稳健”的龙湖地产突然开始加快马达,驶向规模发展的快车道。站在2018年的关口,龙湖地产再提2000亿销售目标。

但在今年1-4月龙湖地产销售下滑之后,5月15日,其成渝大本营的重仓城市成都,再逢调控升级。前有销售疲软,后又遇调控重压,内外交困之下,龙湖地产如何破局?

踏错节奏 错失三四线红利

公告显示,2018年1-4月,龙湖地产累计实现合同销售金额585.9亿元,同比下降2.38%。对比2017年前4月龙湖地产的销售金额600.2亿,同比2016年增长200%。销售金额和增速均出现明显下滑。

销售数据下滑背后,是龙湖地产在这场规模赛跑中的策略性失误。蓝鲸财经梳理发现,在前四月的规模房企竞赛中,除龙湖地产之外,绿地控股、金地集团均出现了不同程度的销售下滑,其背后的共同特点均是受到一二线城市调控影响。

中信证券分析,目前销售增速靠后的多为一二线城市布局的公司,从网签数据来看,由于一二线城市往往存在严厉的限价政策,这些城市的网签持续同比负增长,相较之下,积极布局三四线市场的企业,业绩增长态势明显。

新城控股集团高级副总裁欧阳捷也认为,在限制性发展的新周期中,房企需要规模,就不可能固守着一二线城市,放弃三四线城市意味着放弃业绩增长。

自2015年去库存政策实施以来,三四线市场成为房企争抢的热土,此前一直坚持聚焦一二线市场的龙头房企如万科、保利也纷纷转投三四线市场怀抱。但龙湖地产却始终坚持深耕一二线城市的战略,很少进入三四线城市。

在2017年业绩会上,龙湖集团董事长吴亚军直言,“过去两三年,确实有一波三四线城市的红利,龙湖地产看到了但没有刻意去抓,因为这是机会型的。”也正是由于吴亚军的“机会型”偏见,在房企的规模赛道上,龙湖地产错失了三四线市场的先机。

克而瑞统计数据显示,2017年,龙湖地产新增土地建面中主要以二线城市为主,二线城市占比为77.2%,一线城市占比为13.7%,而其三四线城市占比仅为8.8%,在布局中占比最低。

然而,在限购限售政策的步步加码下,龙湖地产坚持深耕的一二线城市,却成了政策调控的“重灾区”。中原地产研究中心统计显示,自3月下旬以来,全国超过10个城市再次收紧房地产调控政策。针对部分过热的一二线城市,层层升级调控机制。

事实证明,在三四线市场的风口前,龙湖地产明显踏错了节奏。有媒体指出,这也是女性董事长吴亚军做企业管理时最大的弊端。当利润、规模相冲突的时候,龙湖地产会选择利润放弃规模;当风险、机会相冲突的时候,龙湖地产会放弃机会降低风险。

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