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自持物业市价超市值 百货物业资产待盘活

汉商集团董事长张宪华日前在股东大会上表示,公司自持商业面积47万平方米,按2万元/平方米计算市价达94亿元,而公司目前总市值约28.7亿元。

中国证券报记者梳理发现,由于历史和行业原因,百货类上市公司普遍持有较多的商业物业资产,和汉商集团的情况类似,有多家企业自持的物业市价超过公司市值。

业内人士指出,这种情况前几年尤其普遍,随着近两年百货业的估值恢复,这种情况有所减少。重资产的零售企业可以通过资产证券化盘活自有物业资产,获取物业升值收益。

物业市价超市值

百货企业的所有物业主要有两种形式,分别是自有物业与租赁物业。

与汉商集团同处湖北省武汉市的零售企业鄂武商A和武汉中商也持有大量商场类物业。2017年报显示,截至2017年12月31日,鄂武商A持有商场类自有物业138万平方米,武汉中商持有商场类自有物业37.11万平方米,按照张宪华所说的“按2万元/平方计算”,鄂武商A和武汉中商持有的自有物业市价分别达到276亿元和74亿元。而截至中国证券报记者发稿时,鄂武商A和武汉中商的市值分别是110亿元和23.9亿元。

中国证券报记者梳理了36家百货业上市公司年报发现,自有物业占比较高、数量较大的百货上市公司存在市值明显低于物业市价的现象。其中,自有物业面积最多的欧亚集团,截至2017年末,共持有各类业态自有物业308万平方米,分别位于吉林、辽宁、内蒙古、海南、北京、河南等省份,按照2017年广发证券给出的0.7万元/平方米的价格估算,目前其自有物业市价接近215亿元。截至记者发稿时,欧亚集团市值为36.2亿元。山东地区的区域百货品牌银座股份,截至2017年末自有物业117万平方米,而目前市值仅为37.6亿元。

百货公司成“隐形土豪”

随着近几年商业物业租金不断攀升,自有物业让百货企业“手中有房、心中不慌”,多家企业都表示自有物业很大程度降低了公司的运营成本。

北京城乡表示,自持物业能带来保障。北京市场房价的变化带动房屋租金水平上涨,对房租敏感性高的百货商场的经营业绩带来不利影响,造成经营成本负担加重。公司现有营业及办公场所所属物业绝大部分为公司自有,未来不会受到商业物业租金价格波动的影响,有效降低经营风险,为公司的持续稳健经营提供保障,增强公司的抗风险能力。

零售企业的资产多是位于核心商业地段的物业,但因为会计核算等原因,这些资产往往没有反映在公司的财务报表中。有财务人士向中国证券报记者指出,公司自持物业列入固定资产,出租物业则列入投资性房地产。固定资产根据初始成本入账,按年计提折旧。如果是投资性房地产,则可以按公允价值计量或按成本计量,公允价值每年根据市价进行重估调整,成本与固定资产类似,每年计提折旧。随着近几年房地产业的发展,自有物业价值已经翻番,但财务数据并没有随之更新,因此其价值被低估,百货公司成为“隐形土豪”。

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