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成都楼市调控观察:限购了还涨是为什么?

成都楼市调控有没有诚意?

作者张文绞

成都被约谈一周后,出台了楼市调控加码政策。“将限购对象由自然人调整为家庭,提高居民购房门槛。”

资料图:置业顾问向民众推荐商品房户型。 中新社记者 韦亮 摄

客观来说,这依然是从抑制需求侧出发,希望实现房地产市场的供需平衡。

自2016年底至今,成都楼市调控的思路一以贯之。从限购、限贷、限售、限价、限离,再到摇号购房,调控工具先后上阵,基本都用上了。

但市场似乎并没有因此而冷静,国家统计局5月16日公布的数据显示,4月份,15个热点城市中,成都新建商品住宅价格同比涨幅排名第一,为1.1%。

中新社国是直通车采访的多位成都人表达了对过去一年多房价上涨的感受。

“从2016年下半年,楼市一下子就‘面目全非’了。”

“西南财经大学周边,房价从4000元扶摇直上,现在已经2、3万了。”

“去年,原本打算90万卖掉的房子,过了十天就涨到95万,多亏买家反悔后来才没卖成。”

这可能也直接导致了成都先后两次被约谈。

限了还涨,为什么?

成都当地人告诉记者,限了还涨,可能与人们对房价预期的判断有关。而预期房价上涨的一个重要原因是,市场出现了一二手房价格倒挂的现象。

“新房比二手房还便宜,买到就相当于赚到。”成都一位在银行系统工作的人士直言。但他也强调,赚到只是浮盈,人们并不关心将来谁会接盘。

成都近日公布的一份关于完善摇号政策的文件也说明了这一问题。

“由于受新房、二手房价格倒挂以及资金保值增值需要的影响,导致不少居民为了买到房子同时在多个楼盘参与摇号,容易产生诱发恐慌性购房情绪、增加家庭债务负担、预埋违约风险等一系列问题。”

市场普遍买涨不买跌,对未来预期的判断会让人们的购房行为前置,进而导致供需失衡、价格失稳。

除此之外,房地产市场本身的供求不平衡是房价波动更为重要的原因。

中国指数研究院提供的一组数据显示,2013年至2017年,成都建设用地面积供应呈下降趋势,到2017年直接降至2000万平米以下。搜狐焦点的研究也显示,2017年成都土地市场成交创十年新低。

假如说房子是“面包”,土地就是“面粉”。房源数量的多少很大程度上取决于土地的数量。土地数量减少,对应的房子紧张,供需矛盾凸显。

数据来源:中国指数研究院

房价上涨另一个值得注意的点是,过去五年,与建设用地面积减少比照,土地出让金却是上升态势。购置土地成本增加,在供求不变的情况下,房价出现上涨。

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