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李宇嘉:REITs是社会投资资金分享红利的重要渠道

李宇嘉

近日,证监会、住建部印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》。近年来,国内资产证券化如ABS、CMBS和ABN等,在产品、模式上探索颇多,运作模式基本成熟,市场逐渐认可。有了规范和基本制度后,业内普遍认为,中国版公募房地产信托基金(REITs)的推出时间越来越近。近期,中南菩悦浦寓类REITs、碧桂园租赁住房类REITs均标明“发行公募REITs”,这意味着一个数万亿元的市场将被激活,“租购并举”的制度建设、去杠杆和债务风险软着陆也有了巨大的突破和承载。

2016年5月份发布的我国培育租赁市场的纲领性文件——《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,明确提出支持住房租赁REITs。2017年7月,住建部等九部委在联合发布的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》中也明确指出,试点住房租赁企业发债及ABS融资,支持推动REITs。近期各地发展住房租赁的规范性文件中,均表态推动REITs“落地”。据《经济参考报》消息,证监会正在加紧研究面向个人投资者的公募REITs相关政策法规。其中,租赁运营类、公寓类以及公租房等相关企业的REITs将成为政策最先鼓励的方向。

房地产属于重资产、资金密集型,现金流回笼周期长,尤其是住房租赁这类长期持有型物业,现金流“投入-产出”期限错配严重,这是制约市场机构投资租赁的最大障碍。REITs具有解锁效应,通过发行基于住房租金、物业增值的收益凭证,将租赁住房资产打包出售给投资者,包括地产商在内的投资机构,获得资金补充现金流。同时,住房租赁项目投资周期长、需求大,须拓展多元融资渠道,以REITs对接资本市场,可疏通投资和退出,循环补充新的投资资金介入。

更重要的是,REITs运营模式能够盘活存量物业,提升物业价值。住房租赁供给的主体是存量物业,既包括存量商品租赁住房、公租房,也包括盘活低效空间,比如旧改、存量工商业办公“改租赁”。REITs发起人会聘请受托机构和专业的物业管理机构,后者基于物业租金最大化和物业增值最大化,对REITs底层产品——租赁住房开展社区物业服务,对配套的非住宅物业招商或运营,对公共设施维护和更新,进行智能化升级以及提供衍生服务。

这是解决我国当前住房租赁投资吸引力低、供给渠道匮乏的关键。目前,我国住房租赁行业投资回报率较低,能匹敌国债、银行理财的租赁产品只有两类,一类是公寓企业通过“打隔断”、“合租”或借助装修并再出租的“涨租金模式”,另一类就是收储城中村、工商业物业的“低成本模式”。

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