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房企开发投资大幅反弹 到底是喜还是忧?

财经思考
04-17 22:28
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2018年1至3月份,全国房地产开发投资21291亿元,同比名义增长10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点,增速创三年新高。其中,住宅投资14705亿元,增长13.3%,增速提高1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为69.1%。这预示整个房地产开发已呈现升温状态(4月17日国家统计局)。

房地产开发投资反弹超乎预期,主要指在当前楼市严调控趋势下出现如此举动确实不容易。据易居研究院智库中心研究总监表示:从逻辑上说,自去年开始的房地产市场调控,已对房地产开发投资形成了部分利空效应。

而据分析,导致当前房地产开发投资反弹原因有四方面:一是因为居民购房需求仍处旺盛阶段,房企补库存处于不断加速状态,直接推动了投资和建设步伐的加快;还有部分是地方政府督查房企开工,以缓解商品房供需矛盾。

二是近期不少房企积极进入三四线城市,尤其是三四线城市当前供地节奏加快,这都会带来拿地机会的增加。三是建安成本或仍在提高,尤其是去年开始的水泥和钢铁的成本上升,这或带来开发投资中的造价成本上升,进而会在开发投资等数据中得到体现。

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对此,不少房企为降低开发成本,加紧拿地开工。更为重要的是,农村集体建设用地发展租赁市场领域的放开及中央政府支持旧城改造和棚改等领域的推进,都为房企开发投资反弹提供了动力。因而,从这里可看出,房企开发投资反弹是为满足当前楼市需求旺盛的正常表现,并没有其他非正常因素诱发,不应做其他臆测。

就目前而言,房地产开发投资反弹将起到一定的积极作用。因为至少说明房企的开发投资热情基本恢复到原有水平,也说明房企对中国房地产发展的未来充满信心,这对我国房地产业持续稳定发展蓄积了动能。而这种动能一旦形成会产生连锁经济效应:

首先会带动以房地产业为核心的上、下游相关产业比如钢铁、水泥、其他建筑材料的价格反弹,有效扭转一些产能行业过剩格局,对拉动中国经济增长起到有效作用。其次,房企投资反弹表明到政府拿地的能力也有所提高,这在很大程度上为地方政府培植了相对宽松的财源。据资料,当前房企土地购置面积同比增幅为0.5%,这或和近期供地节奏加快有关。

虽然现在地方政府对土地财政依赖有所减轻,而房企拿地必然会增加地方政府土地出让收入及其他收入,对改善地方民生工程起到一定作用。再次,尽管当前我国固定资产投资有所回升,但总体状况依然不令人乐观。据国家统计局刚公布的数据:1至3月份,全国固定资产投资(不含农户)100763亿元,同比增长7.5%,增速比1-2月份回落0.4个百分点。

很显然,房企投资反弹无疑成了我国固定资产投资拉升的重要推力,这对改变我国固定资产整体投资不佳状态起到有效作用,也为我国经济企稳回升及持续增长奠定了物质基础。另外,房企投资独树一帜,也为稳定我国就业率创造了有利条件。国家统计局刚公布的数据显示,1至3月份,全国城镇调查失业率分别为5.0%、5.0%和5.1%,分别比上年同月下降0.2、0.4和0.1个百分点,这或与房企投资反弹不无关系。

最后,房企开发投资反弹,意味着房企拥有足够的资金量去拿地和开发新商品房,这样可有效增加库存及缓解商品房供需矛盾,保证商品房供应,消解城镇居民购房恐慌情绪,尤其可有效缓解刚需购房族压力,为提高城镇居民幸福指数提供保障。

即便如此,房企开发投资反弹也会诱发的几个潜在问题,这需引起关注和重视。因为房企开发投资反弹需要的是资金,围绕资金可能衍生出系列问题:

其一,有可能将社会资金引向房地产开发领域,更有可能将银行信贷资金过多地吸引到房地产开发之中,这样必然会减少其他实体经济资金来源,对缓解实体经济融资难、融资贵困局带来一定压力;同时也会对银行房地产信贷结构调整带来困难,也有加大房地产信贷风险之虞。

其二,房企开发投资反弹对我国固定资产投资的作用力越来越大,有可能产生房企投资“依赖症”,对其他投资的回升必然带来压力;而且房企开发投资占我国固定资产投资的比重不断上升,会在很大程度上重推房地产发展走向“高速路”,对改善我国产业投资结构及抑制房地产发展畸形化带来不利影响。

其三,房企开发投资反弹意味着拿地与开发能力提高,在很大程度上会加剧房企之间又一轮竞争潮的涌现,不仅有可能导致房企之间不规范竞争行为的出现,更有可能再次推升我国房地产发展走上高杠杆之路,复活房地产的“泡沫化”,这绝非危言耸听。

为此,当前房企开发投资反弹可谓是喜忧参差,政府及相关监管部门一定要因势利导,发挥其正向激励经济效应,抑制其不利的负面效应:对房企要加强引导力度,提醒投资风险,让房企保持谨慎、理性投资行为;尤其要提醒房企克服不惜高杠杆融资盲目铺摊子开发的不良倾向再发生,防微杜渐,将房企开发风险消灭在萌芽状态,为我国房地产业健康、可持续发展营造有利环境。

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