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碧桂园的三道“催命符”与房地产的“生死时速”

行业研究报告
04-17 22:00
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导语

正所谓天下武功,唯快不破。一直以来被视作碧桂园发展之精华的高周转可以说是房地产行业的一个伟大的创新。而这一创新则是王石从孙宏斌玩破产的顺驰那儿学到的,随后被各大龙头房企争相学习,最终碧桂园将其修炼到最高境界,练就了房企一霸。

来源:高尔 港股那点事(ID:hkstocks)

最近被碧桂园杨老板和他领导的碧桂园刷屏的一定不在少数,三份加快周转的文件引来的一片哗然舆论估计连杨主席自己都措手不及。而杨总引以为傲的《一万元的故事》更是被人吐槽尽显了一个当代农民企业家绝顶聪明的伎俩,比起当年半夜学鸡叫让长工劳动不知道高到哪里去了!

先来说三道催命符。

就在这个月,一周内碧桂园连发了三份由总裁莫斌签署的内部文件,要求提高加大三四五线城市项目周转速度、报建速度、供货速度。

4月5日,总裁莫斌签发《关于提高周转速度、加快有质量供货的紧急通知》。

4月8日,碧桂园集团专门开了"高周转"专题会议。网上也随之流传出了《集团"高周转"专题会会议纪要》。

4月11日,莫斌再次签发《关于提高集团各单位工作效率、促进项目高周转的通知》和《关于项目报建高周转的通知》。

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这些文件的中心议题都指向了——加速高周转。

而随着这些文件被地产圈的朋友们刷爆,杨老板的"万元算账经"同样也引来了广大劳动人民的愤慨,各行各业的设计师们更是欲哭无泪!

正所谓人不疯魔不成活,说到底杨老板逼得员工这么拼,无非就是为了他引以为傲的"高周转"铺路。而杨老板的帐精打细算到极致了,也正是其不放过周转过程中任何一个提速细节的印证。

那么被碧桂园倾心一注的高周转究竟有何魔力呢?杨老板"压榨"劳动者的背后究竟为的是什么?

▌一、被高周转魔咒附身的碧桂园

对于整个地产行业而言,加快周转已是大势所趋,这不当碧桂园刷屏时,恒大之前关于实施高周转的重大奖励及考核的文件也被挖坟了出来。而再想到此前各大业绩会上不少房企老板也纷纷扬言要快周转快销售。不禁要问了,房企们这么拼,为的究竟是什么呢?

一个好端端的房地产企业,硬是被碧桂园干成了快消,这节奏确实有点hold不住。不过从整个宏观情况来看,这样做自然也有它道理。

1、当拼规模遇上融资难 房企日子不好过

近几年火热的楼市让主流房企们赚得盆满钵满,然而地产历来就有周期,自2017年3月新一轮楼市调控以来,各大房企似乎日子开始变得不太好过起来。在这个凶杀搏斗的行业里,房企们一方面要在规模上不断发力,另一方面又要面临着巨大的资金缺口和资金压力。

从拼规模这方面来看,如今房地产行业集中度不断提升,促使房企们不得不拼了命的往前冲刺,谁都知道,一旦放慢脚步就有可能被其他企业甩在后面遭受无情的碾压。在这个行当里有规模才有江湖地位已经成了房企信仰的圭臬,因此,拼规模无疑也将是房企们未来要赢得竞争的必要筹码。于是乎我们也能看到2017年各大房企纷纷亮出的惊人销售增速。而这其中碧桂园更是被赋予了宇宙龙头的称号,销售规模突破了5000亿元。

然而正当房企纷纷加入拼规模的加速战时,整个融资环境偏紧的宏观趋势却成了房企们面临的难题。尤其是进入2017年以来,我们可以看到房企们境内融资已经大幅减少,他们甚至逼不得开始纷纷选择高成本的海外融资。

如今进入到2018年,随着金融去杠杆以及楼市调控政策的持续深入,无论是销售的还是房融资端,房企都开始面临着严峻的压力。

一方面房贷利率持续走高,购房者观望情绪上涨,市场景气程度下降,不断冲击销售端,影响企业回款速度。

另一方面融资端政策全面从紧,在美国基准利率加速上调一步步威逼中国基准利率与国债利率的同时,房企的资金链也开始跟着面临严峻的考验。

值得一提的是,近两年地产公司的债务也开始进入到到期、回售的高峰阶段,这无疑也将进一步加大房企的资金压力。而据《中国经济信息》记者不完全统计,2018年房企到期债务(含回售权)约为 5000亿元,是 2017年总偿还量的 3倍。此前数据更是表面2015至2016年,上市房企新增债务高达8520亿元,比过去五年间8200亿元债务总和还要多。上市房企存量债务期限一般为2到3年。因此,2018年和2019年也将是债务的集中兑付期。无疑,未来几年,对于某些高负债、高杠杆、激进拿地的开发商来说,将是痛苦的煎熬! 而如何加快周转,促进资金回流,保证资金安全也将成为所有房企不得不去考虑的一个关键。

2、棚改红利持续发酵 抢夺时间窗口

如今,当一线城市严格调控市场已相对降温,二线城市也在一波带节奏后走向限购之路的当下,三四线城市的火热的楼市表现俨然成了房企们竞相追逐的新战场。根据易居统计,去年600个三四线城市的销售面积占比已从60%上升至67%的历史高位。

回顾几年前,因为部分三四线城市盲目开发导致的去困库存压力陡增,甚至令不少地方还出现了“鬼城”现象。而随着2016年前后全国100多个城市开始密集出台政策去库存,包括购房补贴、税费减免等多种形式,如今整体库存情况已经大幅改善。根据易居研究院发布的《2017-2018年度全国房地产市场报告》中,截至2017年年末,全国商品房去化周期接近2012年低位水平。

库存的减少给了房企涌入的机会,而三四线城市的棚改机会更是极大地刺激了房企加速进入战场。

自2016年6月,国务院提出棚改三年计划以来,占到87%棚改面积的三四线城市无疑成了最大的受益者,也极大的推动了当地房产需求。而根据2017年底国务院再次提出的新三年棚改攻坚计划,2018-2020年棚改新开工将达1500万套,其中货币化安置比例将达到60%。无疑面这也进一步推动三四线楼市继续升温。

房企们看到如此明确的政策红利,显然要竞相追逐跑步入场。于是我们也可以看到,大型房企的拿地重点近年来不断向三四线城市下沉,而数据显示,去年50家代表房企在三四线城市的拿地面积同比增加145%,楼面价同比增长53.9%。

不过从远期看,三四线的楼市行情并不乐观,人口流失,产业匮乏都是这些区域头顶的达摩利斯之剑,因此面对如此庞大的市场,如何加快周转抢夺时间窗口显然也就成为了房企们不得不考虑的问题。

▌二、碧桂园的高周转 投资人你怎么看?

此次碧桂园的内部文件泄露事件以及有杨国强的一万元故事,惹来不少舆论讨伐的声音。也有人调侃,有钱确实可以为所欲为,让你的员工通宵达旦的给你干。也有相反看法的人搬出行业"黑话":生不进恒大,死不进万科,生死不进碧桂园!

但是看到下面的收入,你真的确定不再考虑一下吗?

作为一个理智的投资人而言,显然也不能太过感性,小孩子才分对错,成年人看的是利益。相信刷着新闻的马明哲也已经在背地里笑呵呵了。

不得不说高周转三个字带给碧桂园的好处绝对是多多的。

正所谓天下武功,唯快不破。一直以来被视作碧桂园发展之精华的高周转可以说是房地产行业的一个伟大的创新。而这一创新则是王石从孙宏斌玩破产的顺驰那儿学到的,随后被各大龙头房企争相学习,最终碧桂园将其修炼到最高境界,练就了房企一霸。

回望当年被柳传志送进监狱待了5年后,孙宏斌一出来便借了柳传志50万,开始做起了自己的地产事业。而今年在孙宏斌在亚布力论坛上更是大方谈及自己出狱后选择做房地产的原因,竟是因为嫌联想技术含量太低,干房地产不要钱。

一句道尽天机,想必看到这我们也终于知道有钱人和一般人的想法是多么不一样了吧。无疑高周转也正是孙宏斌这种不要钱的玩法的一个重要支撑——拿着借来的钱,购房者的钱,一个劲的循环,可劲的把房子给我造,带来的则是利润滚滚,钱途无量。

具体而言,周转的提速,提升了资金使用效率,在不愁去化的前提下,开盘速度的提升,将带来销售额的叠增,促使利润同步增长,并不断得到释放。最后高周转也将房企的存货风险降到了最低,一旦市场变天,房企在短时间内囤积的现金还可以伺机而动,瞬间切换。

另一方面,高周转的魔力还在于它能够持续带动企业效率的快速提升,形成企业的护城河,在降低风险的同时形成对其他房企的降维打击。

回望多年前,很多房企兢兢业业,将房子精雕细琢,纯粹以产品为导向,不惜代价做好产品。结果大浪淘沙,这样的公司都给做没了,而那些因周转率不高而不断被边缘化的百强房企同样也不在少数,反倒我们却始终难看到因负债率过高而倒下的房企。

从现在看,行业的主要脉络就是龙头房企不约而同地将高周转进行到底,且不断越转越快。那么,不难预见行业未来分化的趋势将愈演愈烈,在巨头高歌猛进下,整个行业都被裹挟着进入高周转的比拼中。

但是,学我者生,似我者死。同侪都想学三巨头的高周转,可就是学不会。碧桂园、恒大和融创三巨头的高周转的奥义已经是一个整体的体系,涵盖了企业文化,人才培养和激励匹配等。在效率的比拼上,已经很难追赶上高周转三巨头了,小房企的生存空间将越来越小,卖身成了不错的选择;而其他房企或许选择偏安一隅,学习香港龙头房企转向优质商业自持等,以稳健现金流求生存。

作为一个二级投资者,不得不思考的是,在这样的行业演变下,做出怎么样的选股决策?从以上所述,就可以知道行业的集中度将超出预期的提升,大象起舞将是越来越轻盈。

▌三、总结

关于碧桂园发展模式,杨老板在碧桂园的一千天曾这样说:"我们的商业模式很独特,别人想学学不来的。""我们低成本拿地,快速开发,配套到位,低价开盘,精装修交房;我们专注三、四线城市。拿净地,面积要大,付款要分期;拿地的同时,设计基本完成,三个月内必须开工;第四、第五个月可回收资金;后续开发,要视市场销售进度而定。这样的速度别人做不到,这样的把控别人做不到,我杨国强能做到。莫总给我说,只要老板投资 1 块钱,年底就能挣 1 块钱;要我说,能挣 5 毛钱,我就十分高兴。"

曾经因孙宏斌而起的高周转模式,被万科将行业学成了制造业,被碧桂园将房子做成了快消品。如今这也一个模式也已经成了碧桂园发展的命脉所在,甚至带动了整个行业亦步亦趋,不得不去跟着前行。背上骂名的杨主席,走自己的路时,却不料已让同行没有其他路可走。

尽管这一次的文件流出对碧桂园乃至整个行业都是偏负面的,但是在这样一个充满竞争、充满变革的时代,无疑这些龙头企业展现出来的对生存的渴望似乎也在告诉我们,在这样一个充满变革,充满竞争的时代,没有谁的日子是轻松的。员工如此,企业和他们的老板又何尝不是?

(万达30周年年会 ,再次经历生死局后王健林当场流泪!)

——END——

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