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高敏 | 房地产增速为何超预期?

今天上午,国家统计局公布的房地产投资数据让市场大跌眼镜,一季度房地产开发投资同比名义增长了10.4%,增速比1-2月份提高0.5个百分点。

数据的刺激立竿见影,螺纹主力合约迅速拉高。

对于数据的走高,市场普遍解读是购置税后置的原因,但笔者认为,这可能是其中一个原因,还有一个重要原因可能是:

房地产企业正在加速进入三、四、五线城市,值得决策者和投资者关注。

2017年是调控年,在“房住不炒”的高压下,以北京、上海、杭州等为核心的一线城市纷纷采取了最严厉的调控政策,不少地产公司采取了相对谨慎的应对措施,大多不敢轻举妄动,拿地数量出现明显下降。在大部分人不看好三四线城市的情况下,恒大、碧桂园等房企反其道而行,大举进入三四线城市,销售收入迅速增长,成为了行业冠亚军。(下表为2017年房企销售额排名)

应该说,恒大和碧桂园等企业的策略非常正确,因为虽然三四五线城市总量上可能存在严重过剩,但结构上严重失衡。如笔者家乡不少小县城,在去年也出现了恒大和碧桂园的楼盘,且一出来就遭到了哄抢,其原因是:

三四五线城市的房地产一般由本土开发商(甚至包工头)开发,这些企业开发房屋的质量、环境、管理等存在一定问题,难以满足居民对美好生活的向往,当品牌开发商进入县城后,开发的楼盘往往也是一线城市水准,所以即使整体区域内房屋已经过剩,但品牌地产仍会成为居民购房的首选,虽然其价格可能会高出本地开发商楼盘,但仍然相对较低。

我们必须看到,三四线城市居民住房的消费升级正在发生。

去年以来,不少企业手中已经无地开发,不少看好一线城市的房地产企业,反而在严格的调控政策中出现了严重问题,如中弘地产等,考虑到一线城市的政策风险较大,去年碧桂园和恒大的示范效应,让大量企业看到了机会,开始进入二三四五线城市拿地。今天中国指数研究院公布的报告也可以佐证这一观点:

2018年1-3月全国300个样本城市土地出让金同比增幅达到近40%,成交面积同比增长32%,其中三县城市土地出让金增长57%,二线城市增长29%。

这里还没有对五、六线县城分析,估计增幅也不会小?

(注:一线城市包括北上广深,二线城市包括其他直辖市、省会城市、计划单列市以及北海、无锡、温州等36个城市)

从政府看,随着马太效应下的发展分化加剧,目前产业要素正加剧向大城市集聚,而三四线城市越来越难以招商引资,地方财政严重缺钱,通过房地产获取发展资金的需求很大。从房地产企业看,三四五线城市本身也出现了明显的消费升级,这是较大的市场机会,而品牌房企进入三四线城市的议价能力强,获取土地的难度较低,且可以较低的得到当地信贷资金支持,所以此时进入自然与政府一拍即合。

但笔者认为,今年大量房企杀入三四五线城市,房地产的投资可能会保持相对较高的增长但销售情况的可持续性值得怀疑,因为三四线城市的韭菜量还是太少,机会更多是先到先得。

另外,从政策角度看,正如笔者在上一篇文章提的一样,目前随着人民币升值,出口企业的成本正在回升,而目前外围需求正在呈现放缓趋势,再加上一定的贸易莫测,未来工业增加值和出口增速可能继续放缓。如果此时房地产企业出现了明显的“超额利润”,可能对“脱虚入实”产生不好的示范作用,也不符合十九大提出的聚焦实体经济的方向,如果4-5月数据仍然保持一样趋势,建议政府出台政策加强引导。

虽然一季度房地产数据增速较快,但下游钢铁出货依然不畅,除了钢铁产量增加(一季度同比增长5.4%)和贸易商库存较高的原因,更是实体经济本身的反映,所以即使房地产数据反弹,我认为,每一次反弹都是空螺纹的理由。

另外,维持宏观经济前高后低走势判断不变。

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