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二手房价格由什么决定?

二手房的市场并不小,但是与之相比,大家对于二手房价格评估标准的了解并不多。房子价格主要是由地价和建筑物决定的,在这一点上,新房和旧房并没有什么本质区别。

1、地理位置

地理位置优越的地段比地理位置差一些地段的地价要高。

地段等级是指房屋所在位置属于哪一级别的土地;在地段等级高的地方本身土地成本就高,所以房屋的价格会更高。

2、环境因素

土地的环境质量包括自然环境与人工环境两部分。

政府对土地的用途、容积率、绿地覆盖率、公建比例等规划指标的限制,也会影响土地价格。比如小区的平面布局、设施、绿化甚至房屋的外观造型等,旧房都要打折扣。

地区的居民结构、文化氛围、配套建设及中区,都会对房屋价格产生较大影响。比如众所周知的地产,如果房子处于某重点、的,那么即使是房龄再老、装修再简陋那么价钱也是相当可观的。

3、交通因素

交通条件主要是指区域内道路通达情况、公交线路数量、到达车站所需时间、周边是否有地(城)铁经过、是否主干道等。土地的街道是否属于主干道,主干道铺设状况、宽窄程度、运输的便利和交通的方便与否,都会影响土地的价格。

4、房屋本身的因素

对二手房的价格影响较大的是房屋成新率、产权性质、楼层、朝向及户型格局。

房屋的折旧及房屋的剩余土地使用年限都会影响到房屋的价格。

房屋的朝向、楼层等自然状况,也会对价格产生一些影响,南北通透的房子相比其他朝向的房子价格可能高一点。

方便合适的楼层相较于其他楼层价格更高。

房屋的装修也会影响到房价,本身装修好的房屋势必价格更高。

产权状况主要分为:商品房住宅、成本价住宅及标准价或优惠价住宅。对于地段相似的二手房来说,商品房住宅的价格高,成本价住宅次之,标准价或优惠价住宅价格低。

5、心理因素

如果不是在价格上有大的诱惑力或是处于交通便利等因素,人们一般不愿意买旧房,如果旧房的价格同新房相差不大大部分人还是会选择新房。考虑到心理因素,二手房一般比同区域同地段的新建商品房单价8%。

6、人为因素

不同的评估机构和不同的卖家会使相同条件下的二手房也存在差价,控制在一定范围之内的差价是很正常和不可避免的。

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