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郑州人挺住!再坚持一个月!楼市“负增长”将席卷而来!

郑州房天下
04-17 15:29
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刚刚,央行再次“加息”

昨天(4月16日)上午,央行再次上调了逆回购的中标利率!这次上调的是14天逆回购的利率:从2.65%上升到了2.70%。

3月22日,央行曾上调了7天逆回购的利率,从2.50%上调到了2.55%。今天的上调,可以看做是上次的延续。未来,央行还会上调其他期限逆回购的利率。

把一次“非正式加息”分几次宣布,力度弱但声势大。央妈的心机,你可以细细体会一下。

所谓“逆回购”,是大银行用债券做抵押,从央行获得较低成本资金的一种方式。或者说,这是央行给市场注入流动性的一种方式。

逆回购中标利率上升,意味着“大银行从央行获得资金”的成本上升了!

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上周,多家媒体报道过:银行存款利率的向上浮动限制,也被放松了。中国虽然宣布已经实现了利率市场化,但为了避免“抢存款”的恶性竞争,各银行间还存在一个“自律机制”。这个向上浮动限制的放松,意味着银行从储户(企业和个人)获得存款的成本上升了。

银行是从事资金买卖的机构,资金来源无非是三大渠道:央行、储户和同业借款。前两个渠道的利率上升,意味着银行“借钱”的成本全面上升。

有人说,这相当于“单边加息”,其实未必。因为利率市场化之后,贷款利率放松的程度超过存款,所以银行肯定会在贷款的时候加大上浮力度。所以,最近几天央行的举动,相当于“非正式加息”。

到目前为止,股市上跌幅居前的板块包括:银行、保险、汽车、房地产。房地产和金融板块的下跌,跟这次加息有关,也跟“单边(存款端)加息”的理解有关,至于汽车跟中国即将全面降低汽车关税有关。

种种迹象显示,新任央行行长易纲在加息问题上,比前任行长周小川更“急一些”,这跟他的教育背景或许有关。我此前在专栏里讲过,他是有史以来中国“最关注房价”的行长。

易纲是当前央行“双支柱调控体系”的主要创建者之一,经济周期,主要关注CPI和失业率两大指标;金融周期,主要关注广义信贷和房地产价格两大指标。

或许有读者会问:楼市将如何?

楼市,关键看真实利率,也就是央行每季度公布的“房贷加权平均利率”,这个利率如果超过6%,你就要小心了。逼近7%,楼市就真的要入冬了。

2016年9月的时候,全国商业房贷的“加权平均利率”为4.52%(基准利率为4.9%)。这距离2009年6月“四万亿救市”时创造的大底——4.34%已经不远,所以楼市大涨。而到了2017年12月,全国商业房贷的“加权平均利率”为5.26%,相当于基准利率(4.9%)上浮了7.3%。

央行近期将公布截至2018年3月末的数据,到时候我们可以看一下。但毫无疑问,2018年的商业房贷的“加权平均利率”会继续走高。但具体到每个城市,差异会比较大。刘晓博看法是,今年很难走高太多,比如很难超过6%具体如何走,看中美贸易战情况。但有分析师认为,“结合历史数据及模型预测:若房贷保持当前增速,2018年第三季度末将有可能破6%。至于利率什么时候破6,还是坐看央行。

楼市大V发话!看空楼市

近日,房产大v杨红旭表示,最近北京二手房成交量暴降,楼市进入底部无序波动,银行信贷不放开,房价将看空!

作为全国知名的房地产咨询专家、微博坐拥85万粉丝的他,早就开始看空楼市走向,两前日更是直言,当前楼市融资端收紧,炒房客失去高杠杆,自有“弹尽粮绝”的一天。

如此唱衰楼市,事实真的是如此吗?

惨淡!楼市将“实质性”降温?

北京:新房成交量同比降五成

4月10日,跨国房地产机构第一太平戴维斯发布数据显示,一季度,北京市场一手普通住宅成交面积为41.4万平方米,环比和同比分别下降35.8%50.4%;一手住宅市场新增供应环比下滑32.2%

第一太平戴维斯相关负责人分析称,北京执行最严调控已一年有余,受此影响,北京市一手住宅市场继续维持低迷态势,整体成交规模明显缩减。预计2018年政府仍将延续目前的调控政策,保持市场稳定性,同时通过共有产权房以及长租公寓等项目来满足民众的基本住房需求。

上海:二手房成交量创6年新低

近日,据某房地产研究院研究报告显示,一季度,上海新房成交119万平方米,对比去年的149万平方米有所下降;二手住宅共成交3.6万套,对比2017年的3.9万套略有下降,但不到2016年的三成

研究员王梦雯表示,今年一季度,上海新房市场成交规模为2006年有数据以来最低水平,二手房成交量则创下6年新低就目前来看,接下来新房市场将有开发商积极推盘,预计成交量会有所复苏,但按照二手房周期性成交规律来看,在明年一季度之前,很难有明显回升。

广州:32%楼盘出现降价

据阳光家缘数据显示,一季度广州一手楼网签成交15023套,同比2017年一季度下降49.75%;一手住宅网签均价为17074元/平方米,则同比上升3.18%。

在实际抽调的100个主流楼盘的成交均价对比显示,2018年第一季度环比2017年第四季度,有43%的楼盘成交均价基本保持不变,涨跌幅度在2%以内;降价的楼盘达32个,占了超过3成;仅25个楼盘的价格环比上涨。

在持续的金融降杠杆、调控加码之下,全国楼市也都步入寒秋,调查数据显示,2018年3月份,50个重点城市新建商品住宅成交量同比2017年3月减少29%,同比2016年3月下降更多,也低于2015年3月的数据。这已是50个主要城市的成交量连续几个月表现为负增长。

按目前的趋势,全国楼市的总体成交量就会由正增长转为负增长。这是全国市场实质性降温的第一个关键指标。

而随着今年以来金融强力去杠杆,叠加各地调控新政的相继出台,信贷和银根缩紧已是不争的事实,楼市成交即将负增长了吗?

楼市“负增长”即将开始!

截至目前,尽管国家统计局前3月的数据还未出炉,但从各家机构调研来看,3月依然不乐观。

“今年前两个月新建商品房成交同比仅增长4%,按此趋势,3月或4月就会是负增长了。”杨红旭表示。

中金公司统计显示,3月其持续监测的60城新房销售面积同比下滑两成,拖累年初至今累计销售面积同比下滑约10%;整个一季度,60城累计销售面积同比下滑9.9%,其中超高/高能级城市和中低能级城市分别同比下滑8.3%和12.9%。

中国指数研究院统计数据显示,四个一线城市今年一季度商品房成交面积551.83万平方米,同比下跌33%。北京、上海、广州同比成交量均明显下滑。

而深圳由于“三价合一”政策的吹风,出现了提前购房的风潮,成交意外上扬。但随着该政策的实施,深圳二手房购房者的成本也将显著加大,预计短期内二手房成交量将有一定程度的下滑。

房价下跌将可能发生

自2016年10月份新一轮调控开启以来,全国房价并未出现实质性的下跌,但2018年,随着调控从严信贷紧缩,热点城市的房价下跌将可能发生。

据不完全统计,仅今年3月份以来,在全国两会继续强调“房住不炒”的基调下,已经有包括大连、昆明、杭州、长沙、武汉、深圳、西安、广州、成都、南京等地,均不同程度地升级了调控政策。这无疑给各地的房价蒙上一层阴影。

同时,日渐收紧的信贷和银根,也是导致房价下跌的重要因素。

杨红旭认为,跟随美国加息的进程,虽然中国官方利率没变化,但常备借贷便利利率,其实质也就是暗自加息。

国信证券分析师区瑞明认为,目前房地产行业无论供给端和需求端,融资情况都不乐观,按揭利率仍难轻言见顶,特别是“首置利率较基准利率上浮”向各地蔓延的情况,在“居民去杠杆”的大背景下何时才能休止仍是未知数。

写在最后:一线城市、强二线城市配套良好的住宅,因为限价、人口流入等因素,对于资金充裕、立足长线或者自用的人来说,现利率还没破6,到第三季度都是买入的好时候。

来源:特价房南京

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