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地产调控一年后 “学区房”怎么样了?

V房产
04-17 18:22
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在北京,海淀、西城与东城区是学区房热销的中心地带,并形成三足鼎立的格局。317新政出台一年后,在政策引导下,北京房地产市场量价齐跌,市场回归理性,随之,学区房亦进入下行通道,成交量和成交单价有所回落。

按往年惯例,三月至九月是学区房的销售旺季,随着价格趋稳,从观望中走出的家长也在逐渐增多,近日,记者走访发现,学区房成交量开始有所回升,但曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于二手房市场的行情中,属于它的纪录成为历史,目前价格基本回归理性。

西城

多年来,优质的教育资源一直分布在西城、海淀和东城区,而这其中,西城的教育资源尤为密集。其中,金融街是北京最为知名的学区之一。曾经让金融街一夜间家喻户晓的,则是一套一平米40万的天价过道学区房。

近日,记者走访金融街后发现,经去年3-10月份的降温后,12月份至今价格基本维持稳定。以宏庙小学附近丰汇园为例,去年3月份之前,该区域单价达21万元/平米以上,去年9月份降至16万元/平米左右,目前该区域房价维持在18万元/平米左右。

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“丰汇园刚出了一套65平米2居,报价1100万左右。另有一套南北户型70平米左右,报价1300万。”太平桥大街一中介人员表示,该小区1居室总价在900万元左右,二居室则在1000万以上。

记者了解到,同属宏庙小学的划片小区——丰侨公寓由于房龄较新,成交价基本在18万/平米以上,60平米开间,报价1100万左右。相比宏庙小区划片片区,西单小学、华嘉小学的划片小区,价格略低,以西城晶华为例,单价在15万/平米左右,95平米2居室,报价1500万左右。

成交量方面,近期有所回升。一置业顾问表示,“这段时间成交量比较活跃,今年年初我卖了三套房,目前也有两个客户在跟业主洽谈中。”

(▲三帆附小)

西城区除了金融街片区外,德胜片区由于拥有育翔小学、三帆附小、五路通小学、西师附小等多个重点小学,一直以来也都是“学区房”成交热点区域。记者走访了解到,育翔小学片区的马甸南村、新风街、新风北里、德胜佳苑、观河锦苑等小区,整体均价在13万-14万元/平米之间,以观河锦苑三居为例,124平米2居室报价1799万元,150平米三居报价2200万以上。

三帆附小片区,整体单价则在7万-9.5万元/平米之间。以裕中西里为例,1居室均价为14万/平米左右,2居室为12万/平米左右,3居室则在11.5万-12万/平米之间。

“现在我们门店每天带看量为20拨左右,成交量有所起色,昨天我们成交了三套,都是裕中小区的。”裕中西里片区一置业顾问表示。

而在广安门片区,记者走访发现,成交量也有所起色,价格跟去年年底相比,也基本维持稳定。北京小学天宁寺分校附近的荣丰2008,小开间单价为8万-12万元/平米之间,复式单价为11万-15万元/平米。“跟去年年底相比差距不大,总价也就上涨5万-10万元,在5%以内。”荣丰片区一置业顾问表示。

海淀

相比西城的学区房价格,海淀学区房的价格较为“亲民”。包括中关村一小、三小、人大附小,学区房成交价最高时在17万/平米。目前,中关村一小学区房价位在12万/平米左右,但学区房年代久远、面积较小,而中关村三小附近的学区房由于地理位置及户型的优势,一般在13万/平米左右。

中关村一小附近的“学区房”,比如东南小区、黄庄小区、科育小区,新政前单价达14万-15万元/平米,现在单价为12万/平米左右,跟去年年底基本持平,成交量、房价处于平稳状况,没有太大起伏。以黄庄小区为例,60平米左右2居,单价11.5万/平米左右。

而在中关村二小区域,目前房价已回落到去年9、10月份的价格。华清嘉园附近一门店经理表示,目前华清嘉园的单价在11万元/平米左右,不过,具体还得根据户型、朝向、楼层、装修来定。成交量方面,上述中介所在门店,4月份华清嘉园已成交六、七套。

(▲中关村二小片区之华清嘉园)

中关村三小所在的万柳区域,包括蜂鸟家园、碧水云天、新纪元家园、万泉新新等小区,价格跟去年年底相比差别不大。万柳中路一中介门店经纪人介绍,蜂鸟家园主要是为开间小户型,大部分是一居室,单价13万/平米左右;康桥水郡123平米三居,业主报价1650万;光大水墨风景小区房龄较新,119平米业主报价1850万;新起点家园的单价在11万/平米左右,100多平米二居,报价1150万左右。

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人大附小周边的小区主要包括世纪城的16个园、区以及鲁艺上河村,一共17个小区。该区域2016年12月为历史最高点,成交价达13万以上,去年9月均价在10万-11万/平米左右,目前总体成交均价在8.5万-12万/平米左右,价格较为平稳。春荫园小区127平米南北通透两居总价在1390万;晴雪园125平米三居室,总价在1580万。

东城

说起东城区的“学区房”,不少家长对府学胡同小学、史家小学可谓趋之若鹜。

按照2017年的招生简章,府学胡同小学片区内的土儿胡同、香饵胡同、花梗胡同、交道口东大街等区域,该区域老房子偏多,交道口东大街相对房龄较新。目前整体单价为12万/平米左右。该区域除了府学小学,还云集北京五中、北京二十二中等优质初高中,多个名校汇聚的叠加效应,致使该区域受到不少家长的关注。

而史家小学本部,一个学校对应三个区域。其中,一年级在金宝街,二年级在灯市口,高年级在北小街。每个区域的房子有所差别,板楼整体均价在12万/平米左右。金宝街区域内基本以回迁房居多,2居室70平米成交价在750万元左右。灯市口区域,有史家胡同、干面胡同等,80年代房子居多,50平米成交价在700万元左右。北小街区域,68平米2居室成交价在850万元左右。

史家小学分校区,对应的海运仓小区、朝阳门北小街、十字坡东里等小区,目前单价在10万-12万/平米左右。

体育馆路学区,共有光明小学、培新小学,板厂小学、体育馆路小学四所小学,对应40多个小区。其中,三分之一左右为2000年以后的房子,其余大多数是老房子,中介人士表示,“目前房价跟去年年初相比每平米下降1.5万/平米。”

板厂小学片区,板厂南里成交价8.5万/平米左右,板厂西里成交价则在9万/平米左右。水上华城主要看户型,一居室成交价9.5万/平米左右,二、三居成交价在9.2万/平米左右。南水关成交价在8万左右;光明小学片区多为老房,比如光明楼小区、龙潭北里,成交价8万/平米左右;培新小学片区的北京上舍、保利蔷薇、幸福家园灯小区,均价在10万/平米以上。

专家解读:

看完东西城、海淀的学区房,记者发现,跟去年1-10月份不同的是,曾经令人乍舌的学区房成交价淹没于二手房市场的行情中,属于它的纪录成为历史,目前价格基本回归理性,而成交量有了起色。

对此,思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅亚豪表示,现在有些区域已开始实施“幼升小”多校划片、“小升初”全区派位两大入学“新模式”,在此基础上,学区房存在未来价值的不确定性。从东城、西城、海淀三大教育名区来看,近期整体二手房价格有了小幅度上涨趋势,但这一上涨趋势,更多在于整个市场逐步回暖的大背景下,房价有了止跌反弹的迹象,并非是学区房赋予的价值,而是核心的地段条件为二手房创造的价值。此外,5、6月份基本明确了今年招生的大致政策,随着一些片区招生政策的调整,对一些片区二手房价格会形成新的下压。

首都经济贸易大学土地资源与房地产管理系系主任赵秀池表示,在没有实现优质教育资源均衡配置以前,学区房的刚性需求还是存在的。之前学区房房价高企有一定投资因素,随着租赁新政给承租人的赋权,以及房价得到平抑,学区房的投资功能也在弱化,未来学区房房价也会平稳很多。

编辑:一个暴躁的小萝莉

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