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深度高铁新城,第二个活力岛?未来发展趋势探讨!

苏州地产观察
04-17 19:43
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高铁新城的成长历程

随着2011年京沪高铁全线通车,沿线各城市类似“高铁新城”、“高铁商务区”的规划应运而生。

2012年1月11日,苏州高铁新城管委会挂牌成立,正式开启了苏州的高铁新城时代。

挂牌后的高铁新城以“市区共建、以区为主”,坚持规划先行,并以“一年成势、三年成形、八年成城”的138开发建设战略稳健发展。

高铁新城成立后的早期土拍,虽有大量土地挂拍上市,但并没有大批量的供应住宅用地,而是以商业用地和批发零售用地为主,而且零星的住宅用地也是搭配着其他性质土地一起挂拍。

如2012年8月上市的13宗地块,仅有的两块住宅用地,还是和商服、批发零售用地混搭挂拍。

这其中就包含了现在相城集聚人气的圆融广场—苏地2012-G-59号地块。

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2013年9月,位于地铁二号线富翔路和骑河站附近的苏地2013-G-67号地块由中信安泰以11.6亿总价夺得,楼面价约1969元/㎡。该地块就是目前依然在售的非凡环秀湖花园。

进入到2014年,高铁新城的挂拍土拍依旧不愠不火,金科与建发分别以高于起拍价1000万的总价,将苏地2014-G-32号、苏地2014-G-33号地块拿下。楼面价分别为3028元/㎡、3117元/㎡。

土拍真正开始火爆的开始,起源于2015年,随着园区开始的量价齐升,2015年年底的土拍彻底将高铁新城土拍引爆。

首先,中海先以2778元/㎡的楼面价进驻高铁新城(其中部分定销苏大教师)。随后,经过115轮激烈竞争,苏地2015-WG-43号地块最终被金辉以总价9.36亿元、楼面价8209/㎡斩获,溢价率高达144.78%。

疯狂的土拍,引得周边万元单价出头的金科观天下、环秀湖花园、建发中泱天成纷纷上调价格2000元/㎡以上。

2016年的土拍,算是高铁新城土拍的巅峰。先是5月份的土拍,建发以总价32.26亿元,楼面价17898元/㎡的单价夺取苏地2016-WG-36号地块,溢价率达到103%。

随后在9月的土拍中,新城以106.3亿的总价摘得苏州总价“地王”,成交楼面价7929元/㎡,溢价率79.29%。值得一提的是,该地块为涵盖了商业综合体、酒店、超高层办公、住宅、公寓等诸多业态的134万方大型项目。

伴随面粉价格上升的,还有别家的面包。此时的中海珑湾、环秀湖花园、金科观天下都已经来到15000元/㎡以上的单价。

时隔一年半后的2018年2月,美的以以15618元/㎡的楼面价竞得苏地2018-WG-81号地块。在美的首次进驻苏州的同时,也结束了高铁新城一年多新增纯住宅用地的空白(2017年6月土拍地块需50%自持)。

2017年到2018年,高铁新城整体处于震荡然后向上的通道中。”单价地王”泱誉和“总价地王”芯城汇的去化都算不错。

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下一个活力岛?

首先,可以肯定的说,高铁新城绝不会成为下个活力岛,天时地利人和早已不同往日。

1. 产业引进和产业的持续导入。

只有产业的导入,才会带来产业人口的持续流入,持续的产业人口流入才会成为拉动商业发展和消费向上的动力所在。

2017年9月,苏州相城在上海举办创新发展投资说明会,现场签约29个项目,总投资179亿元,主要涉及智能制造装备、集成电路、新材料、汽车及零部件、新能源汽车、医疗器械、大数据、产业基金、文化创意等新兴产业。

2018年3月,相城在北京举行“聚力高科技创新,引领高质量发展”苏州相城(北京)科技投资推介会,现场签约74个项目,总投资额达876亿元。分别涉及新一代电子信息、智能制造、新能源汽车、科技金融、新材料、数字经济、文化创意等新兴产业。

上述投资中,高铁新城基本上占据了“半壁江山”之多,这还没有算前期签约的京东这个“大块头”。

仅这1000多亿的投资是个什么概念呢?

举个简单的数字对比,2017年,相城全年的土地出让收入198亿,而1000多亿的招商金额基本相当于相城5-6年的土地出让收入。

当然,相对于投资金额,后续产业的具体落实则更为重要,只有产业的逐步细分落地,才会有后续产业人口的流入和商业的发展。万里长征才刚刚开始。

2. 规划的合理性

占地10平方公里的“阳澄国际研发社区”的规划,在高铁新城的现况下,很好的避免了各区域大水漫灌似的发展。在有限的资源和产业条件下,集中精力聚点发展不失为一个好的选择。

作为整个大市范围内地理位置的中心区域,作为打开常熟的一把钥匙,通过后续逐步由点及面的向北推进发展,有些事情自然会顺理成章的实现。

3. 配套的便利程度

交通上,高铁、地铁2号线、中环、S227省道等,很好的将高铁新城与园区、市区、新区等串联起来。去各个区域通勤时间的缩短,也会带来一定的置业人口流入,现实中确实也有因为园区房价被挤压至该区域置业的业主。

对于交通来说,可能大家目前最期待的就是,希望未来随着通苏嘉的建设,苏州北站能够真正的扩容,现在的规模和运营真的与苏州的人口和经济能力不够匹配。

如果能达到6台16线的规模,如果不再仅仅是个“过路站”,成为真正的枢纽,那无论对高铁新城的拉动,还是对苏州的整体发展,都极具战略意义。

学校上,整个高铁新城是规划了29所学校。目前在招生的公立的苏大实验学校包含了幼儿园、小学与初中,另外,今年将首次开设高中课程。私立的南师大苏州实验学校则包含了从幼儿园到高中的全程教育。

这两所学校,目前在教育资源相对滞后的相城来说,确实能算的上头部教育资源。后续随着交房和入住人口的增多,希望规划的太平附近和大湾附近等学校能够早日建成,满足更多适龄儿童入学的需要。

商业配套上,目前确实也是高铁新城的一块短板。只有圆融广场一颗独苗,整体上来说,整个高铁新城的人气还略显单薄。后续随着新城吾悦广场、朗诗综合体项目陆续上马的话,商业会得到很大的补给。

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