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[中新联盟]大数据成型对于房地产行业的影响——陈晟

焦点看房
04-17 17:53
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近日,中国房地产数据研究院执行院长,复旦大学房地产研究中心企业研究所执行所长,中国房地产研究会市场委员会副主任陈晟,在由中国新房经纪产业联盟主办的上海2018董事长年度峰会《我是地产人,和未来谈谈》中,针对目前大数据成型以及对于房地产行业的影响做出了演讲,下方是峰会演讲视频,欢迎大家学习观看::

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非常高兴参加这样的一个会议。那么大家知道我研究中国的房地产20年了,那么大家经常能看到的指数涨跌,就是我们计算整理出来的,当然10年之前大家经常会说挺不准的,统计局的数据涨了二点几,我心目中是涨了12点几,是不是小数点点错了,对吧?那么实质上大家都知道数据是什么?数据是上帝留给大家的开门的一个指纹。如果你不能把控数据,作出的决策往往就会错的。当然作为内部的做的数据的这些人,大家有句话要告诉大家,这是谁说的?是格林斯潘说的。

如果你不能控制指数,你就不要做指数。所以呢这个指数我们有可能会是操作也有可能操控的。最近为了让房价不过度涨上去,我们进行了限价,根据规定,开发商原本要15万卖的房子,我们的预售证只能给10万,要么你就卖,要么不给你。等等,所以数据永远是真实的,关键,你要具备着一双发现数据背后逻辑的眼睛。

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我觉得今天非常有意思,我们是一个新房的经纪人的一个盛大的峰会。那么我想讲非常有意思的、从事了20年的数据背后的一些变化,并且给大家透露几个我们有关房产的形势的一些判断,以及大家会非常关心我们的旭辉、万科、华夏、幸福、保利、华润这些老总们都会问我的问题。

相关房地产政策解读

我不展开讲,要讲这个会很长时间,但是因为我们都是从业者,告诉大家几个信息,而且我认为是比较靠谱的,这些会很快影响到大家的一些房地产的政策变化的一个信息。

第一个是我们中国的房地产的长效机制,大家都在听着,今年大概就要出来了。我们参与了相关的建议,所以我们知道它的周期。其中的一个租售并举这件事情不仅是已经出来了,而且是在建立和完善的过程中。所以这个是大家可以期待的。

第二个是今年的刚刚郑总也讲了,开发商的资金将会非常的紧张。在座的各位为开发商卖房子的时候,想让他结佣的速度要快一点,但是我们不能左右速度,因为开发商很缺钱,缺到什么程度?我们大概知道我们的表外就是非银行的贷款,通过什么基金融资,各种非银体系出来的,大概是在24万亿左右。现在我们的银监会的要求是不得超过去年9月份的总额,能不能砍掉一半?而且银行类的如果专业的大概知道,我们一般都是放在表外的。现在要求把移到表内去,那么开银行就会把优质的开发商的钱继续给。不优质的开发商,即使给了你,未来也不给了,所以金融非常的紧张。

第三个可能是房产税。房地产税曾经有专家说,今年我觉得不太靠谱,那么什么时候出来,大家都知道是要通过我们人大的一审和二审的立法,整个有18个税,房地产税今年只能是作为立法的准备,如果可能的话,那么经过一审和二审大概需要两年时间左右,也就是说真正的要出来大概是在至少2020年之后,可能还更长。但是有一句话请大家注意,别人我还不说,今天告诉大家,我们的一位建设部的一个领导说的是有关房地产税的推出要求加快,但是加了一句话,叫老房老办法,新房新办法,大家自己去揣摩,这就是什么意思。

第四点,也就是在我讲这个主题,实际上我还没开始讲的主题是什么,唯一的今年的房地产的可能的利好,是要感谢我们做房地产开发商出身的特朗普同志。如果特朗普同志的我们的中美贸易打了更大一点的话,有可能我们考虑稳定,因为出口这些不太好的话,可能针对房地产的严厉的措施可能会稍微的宽松一些,是唯一的一个不确定性。所以我们我们也不知道期待特朗普加码还是不加码,反正我相信对我们的房地产来说,各种准备都要做,那么就看我们的应对。好,这个是四点,我认为非常有价值的信息,因为今天这个场合跟大家分享一下,而且我们认为是比较靠谱的体系。

什么是房地产大数据

接下来,我们来看看房地产的大数据。大数据的行业首先这是我们的大数据行业,我们叫big date,一个是大,一个是多样,一个是高速,一个是价值密度。当然我们现在也提出,在大数据的情况下,我们能不能做小?如果这个成交有很多,但是我自己要成交的这套数据业主在哪里,我能不能找到她?这个是比较关键的。

那么我们的大数据实际上我刚刚讲过的是上帝给你的暗示的一个指纹,你是要通过解读财富的密码的,所以你必须要把控住。那么我们精细化管理,风险的控制,能够整合的降低风险。中国的唯一值得骄傲的是今年我们中国的房地产的总价值首次得很骄傲的GDP还没有超过房地产的总价值首次超过了美国。美国大概是现在算下来在211亿万亿左右,我们大概是我们现在总共有300亿左右平米,如果按均价8000算的话,240万亿,所以我们中国现在可以很骄傲地说,房地产的总值已经超过美国了。那么同时我们中国的数据人多,13亿人,美国的三倍,所以任何事情到中国来应用,包括大数据也是一样,就能够成为世界的数据的第一强国。

数据大,但是运用的好就是强,所以腾讯牛、阿里巴巴牛,同样的美国也有,为什么我们即使抄他都能够超出世界第一来,是因为我们应用的人多。但是我们房地产在大数据上面的应用到底怎么样?我觉得分了三个时代,等一下跟大家分享一下。我们总理说了,自然资源是有限的,矿石也是有限的,人的也是有限的,红利也在下降,唯一的我们数据的资源是无限的。所以我跟很多的服务机构,包括我们行业内的也很牛的易居、世联、同策等等。我说房地产和不动产的大数据将是微信之后的更大的一个新型的入口。

大数据在房地产里面的应用

如果我们能够知道这个数据背后的人和房子在哪里的话,那么它将是更重要的入口。为什么?我知道这个人在哪里,房子值500万,我给他送个10万块钱的东西,我不怕他逃掉。因为微信你还不知道我是谁,也就丢个一两万或者一两千在上面骗了就骗了。房子。你敢为了我骗10万块钱把你的房子给抵押,如果这个程序在的话,而且是真实的人在的话。所以我经常说开发商包括彩生活,他们的做法,他不是在卖房子,他是在为自己的社区积累人口,这些人口的吃喝拉撒睡都是可以消费的。

所以我们现在有的买房子可以打七折,但是你在这个里面的30年的吃喝拉撒睡要买的东西,必须用我的物业卡来消费。现在也有这种模式了,所以数据是人房交易的结合。那么大数据在房地产里面的应用,按照我们的研究,我们分成了四大类的,大家有机会可以上今日头条加一个找一个搜索,我每年从03年一直到现在,每年都会有一个十大思考,而且每年的十大思考的最后一条我都是给我们服务业讲的。因为我们服务业房地产的服务业现在竞争是很激烈,甚至传统的有些没落。如果不去创新的话,大企业现在压力也都很大。大家很现实的都知道,现在一手房的交易在下降,对不对?然后很多的经纪公司被逼的是到周边的上海的环湖周边去卖商铺,去卖别墅,去卖那种高难度的,当然经纪人的联动等等。

那么我们今年对经纪公司的一些建议,就是要利用好大云平移的平台,在我们的资产管理,包括长租公寓,包括土地获得方面,你如果能够跟开发商同步的话,你才能够获得它的交易的机会。否则你基本上没有,只有这块地是你把他弄来的。长租公寓你帮他资产管理的,那么可能你获得他的代理权的机会会更大,或者是钱是我找来的,所以我们的资产管理公司都要往前端靠了,往土地方去运营,包括存量资产运营,那么我们才能够让开发商跟着我们的意图去走。单靠的我们说的仅仅靠人海战术,或者是我们不用大数据或者技术的手段去推动的话是有难度的。那么产业的范畴,我们的房地产媒体社区基建互联网金融旅游养老,各种业态都有。

那么我们来看看,我们认为有三个时代,互联网包括我们的大数据。第一个时代以搜房为代表的能够冲到90块钱美金一股的时代,是什么时代?信息时代挂牌list,MLS大家都知道的那套模式,那么奠定了甚至市值有一段时间甚至超过了恒大。但是信息时代大家也都知道,我认为是过去了,因为信息太透明了,但是也奠定了这么一批公司出来了,包括国外的包括国内的这种我们说的数据。

第二个时代尝试地进入了我们叫什么时代叫交易的时代,那么以我们说的链家的线上和线下为整合的这种模式,当然也有很多的探讨房多多的模式好,爱吾及屋的模式等等,有成功的有失败的各种,那么我们在努力地介入到交易的环节。

第三个生态,我认为真正的生态是一种真正的第三个环节是建立一套生态,包括今天也是一样,我们谁能够拿到房源,我们谁能拿到所有的激发在座的所有的经纪人,按照同一个目标去交易一套房,使得它能够成功建立这么一个生态,甚至我们把这个数据的联络从土地方一直到最后的社区和物业关联在一起的服务。那么我认为未来会涌现这样的机构,那么它是在数据生态上布局的,这样的公司未来也是会有冲击力的。

所以我们现在是从强化交易环节,弱化信息环节到生态环节的过渡。在座的各位也是一样,我们有经纪人肯定是美国也有经纪人,只是在座都是年轻力强的,美国的经纪人大家都知道白发苍苍的,当然他收的经济费比你高,我们可能一个点两个点,别人收六个点,当然他们有一些特殊的高端的一些服务,我觉得这个也是未来我们的一个方向。那么未来的形态大家也看到了,我们说的刚刚的好居链家房多多悟空等等,包括我们的丁丁长租的这种类型,这是经济的类型,那么有很多甚至还有很多的装修的环节的结合的新公司得出现。

那么产业的范畴,我们可以看看,衍生了太多的公司了。上市公司大家都知道了,搜房,包括新浪搜搜狐的频道等等,然后还有金融类的,养老类的,然后联盟类的,甚至数据类的,联合办公类的,只要跟房地产相关,正在创新的这一类的,实际上都是在我们的独角兽公司里面正在有效的发展,包括我们的这些数据的应用的一些企业的出现。

那么所以我说的不动产的大数据的范畴有住宅的,现在这方面研究的比较多,我们有数据库,商业的现在也有专门的商业类的,比如说像我们的万江龙,就是万达的那批人出来做的,包括我们的宝龙的机构里面出来做的等等,粤商数据等等,办公的数据,现在缺产业的数据产业也是一个重要的方向。大家除了会卖房,会不会卖办公楼,会卖厂房,也是一个高水平的事情,当然还有酒店式公寓等等。这是通过手机的APP运作的这一类的数据类的应用就非常的多,我们经纪人肯定要有一套结佣的平台管理等等,我相信这个大家都非常熟悉,我们可能去绿城拜访的时候,手上发了一个二维码,通过二维码你可以进地库等等,这个都是属于我们的大数据的一套操作的体系。

包括我们的商用数据的应用的一些方向,有一家机构专门做的分析类的数据,比如说客户来源,他会告诉你,年龄收入潜力,消费额等等,在大数据之下没有什么不知道的。我甚至可以告诉大家,经过大数据的统计,我可以告诉大家,中国有多少同性恋者,大家知道吗?如果大家不是同性恋,她不会下载一个软件,但是我告诉你下载了同性恋软件的大概有3000多万左右,那么是不是我们认为大概有这么多人,这就是大数据告诉你背后的所有的人我告诉你。

只要我想知道,我原则都知道,我要征你的房产税,如果我不知道你的房子的话,我还征什么税,所以快速评估的估价这件事情,对我们的大数据来说根本不是一个事儿,只是我肯不肯连的问题,我害怕的问题,对吧?

我认为大数据的应用大概有几个方向,我认为按照我的研究,首先你要有足够多的数据,就像我们的后台的数据平台,大概有2亿条,有中国的92个城市的所有的成交数据,每个月正在发生的交易,每套之前我们可能还有人的数据,但是现在脱敏的不能做,但是至少我要告诉你的房子的均价面积我大概我就知道了,很简单,我如果知道你房子作为下游的装修商,马上就能知道,我大概知道你要几个马桶,因为有几个卫生间,我知道你有多少面积,我大概知道你要多少瓷砖等等,这都是大数据告诉你的。

当然大数据的人,如果你知道他是住在汤臣一品的,你当然知道他身价是多少,对吧?如果他是坐在棚户区的,你大概也知道是怎么个情况,他是住在仁恒的,你应该对待它是不同的,所以这个都是可以挖掘的。等下可以看一组东西。所以我们说的有四个方向,在座的各位都要参与到市场非常的大,新房的交易市场13万亿,创了历史新高。二手房的交易大概是在五六万亿左右,那么也是大家正在参与的。未来交易额可能还要能够保持交易量有略有下滑,价格还略有上升,所以整体还能够保持规模。

另外一个市场就是在信用市场,不要以为我们房地产的数据代表的就是信用,还有就是房地产的社区,最后是房地产,我们的行业研究就告诉你造什么房子,谁会去买,把信息发给谁,能够成交等等。那么我们来看看我们的一手房的市场,我们的一手房和二手房的整个的一个交易的一些规模,还有租赁市场的一个规模。

信用市场就是我们的房地产贷款。3万亿。那么我们有房子是不是就能给你评估,然后给你授信等等。中国的信用全部是建立在房子上面的。中国人的财富的67%是来自于房地产。所以中国的房子跌了这件事情,我相信是谁也不能承担这个作用的。所以大家说了,可能是有泡沫,但是他还是可以慢慢去化的,有泡沫成分,不代表整体是泡沫。 有高估的成分,我们要通过一段的时间去释放。中国的房地产就是中国的信用市场。

寻找房产中高频数据跟大数据互联网关联

我经常在很多场合在说,中国很牛,美国是通过发二战财起来的,对吧?输出军火,英国是靠什么发达起来的,殖民侵略东印度公司,只有我们伟大的中国既没有侵略任何一个人,但是我们又没有钱怎么办?我们唯一做的一个正确的事情就是把我们自己的土地变得很有钱,然后不断的抵押,变成更多的钱出来,然后把我们的建设得更好,是不是这么理解?所以如果你们想清楚的话,实质上土地出让金是政府找你借的钱,共同把社区建设得更好,所以我们也没什么抱怨,而且我们也没有侵略任何一个国家,我们现在奠定了中国的第二经济大体,没有侵略任何一个我们创造出这么多财富,所以这是中国的模式,是可以为他点赞的,对吧?

那么信用体系,这个是我们曾经做的一个东西很好玩的,我发现大家都知道房产交易是低频的,你要弄他挺麻烦,他一年就一生就买五次了不起了。但是唯一什么是高频的,高频是跟大数据跟互联网有关的。谈房子谈房价这件事情是一定的,所以在座的各位如果要抓住客户,你就要抓住他谈房子,谈房价这件事情。比如说我们的微信群里面经常有一个,今天我走了一万步,你走了两万步排在头名,我们是不是能够开发一个东西,今年你买的房子,他买了房子,PK1下这个月谁涨多了,谁涨少了,你的贷款是30,首付30,现在变成31了,你的财富增加多少?我们的水电煤味的账单,我们每天还看一下在座的各位你们的房子的账单,你们为什么不去看,所以这就是高频的事情。

如果我们在突然发现王思聪在哪又买了一个房子,谁又买了一个房子,我们马上把房子想办法找出来评估一下值多少钱,我相信这个也是花边新闻很有意思的。对吧?我觉得要善于抓住大数据给大家的一些信号,一些PK些新的大数据的一些手段。这个是我们做的,我们内部的控制平台,比如说就会告诉你哪里是红的,哪里是绿的,这是房价的。这是告诉你的价格都是有,所以我们很多开发商后台领导的后台预料同志的后台是每天就看到全国多少个城市,60个城市成交了多少数据,都是可控的。那么这个就是我们的叫热点图,哪里热哪里冷等等。

大家可以看到胡焕庸线这边的都还是挺热的,然后告诉你人群是怎么走的。农民工比如说在春节的时候怎么走的,我们研究什么火腿方便面,榨菜指数,就能够研究出这些人的迁移的数据,一定会找到脉络的。那么这些风险是怎么转换的等等。这都是我们大数据类的,甚至可以到地级市,到县级市,甚至可以到镇区。这些都是在大数据覆盖,如果在座的各位经纪人是具备了手上有这么一个科技神器的话,你去说服你的一个业主按照某一个价格买一个房子。

比如说告诉你嘉兴的大湾区然后有什么数据,我预计嘉兴某一个地方未来会从多少涨到多少。那么当然如果我推荐,我相信大家一定会买的。

举个例子,我现在就给大家推荐一个地方,大家验证一下,准不准?嘉兴大家可以去买,但是嘉兴的嘉善是也很贵了,16000,嘉兴市市区也很贵。我请大家注意一个地方,嘉兴的平湖市的新仓镇,如果你能够一万一买到一个精装修的房子的话,明年你来告诉我,现在这个房子涨了多少钱?验证我们的大数据准不准?可以去判断一下。

当然还有如果在滁州熟悉的,我告诉大家,滁州的天长市有机会,可能很多人天长市是哪儿不知道,你们可以去研究,这就是大数据的魅力。那么包括全世界也是一样,都可以通过这个来。这是人口的分布的腾讯的一些数据。我建议我们有先天的优势,在座的各位的门店不要仅仅就是一个卖房子的,你也可以整合是为社区服务的,因为你对社区最熟悉。对吧?每一个房子怎么个情况,服务的情况,就像链家在里面给大家提供复印,提供雨伞,甚至托送小孩等等,我觉得这就是社区的一个价值。

上海大概有17000个社区,我们的数据库就是楼盘好,这就是销售端,大家可能要关注的就是销售端怎么做。这就会告诉你上海的上海丽景楼盘居住的人是在哪里?工作在哪里?完全都可以描绘出来。他是有一套大数据的,就是关注上海丽景的,通过网上通过爱奇艺,通过各种手法,只要他关注了楼盘,那么他住在哪里?

生活在哪里全部就出来了,非常的精准。通过脱敏我也能知道怎么联系他,职业是什么?用户的消费的商圈是什么?喜欢什么,甚至我可以告诉你。上海丽景喜欢上海丽景房子的人是喜欢蔡琴,还是喜欢周杰伦,我也能告诉你,喜欢吃川菜,还是喜欢吃粤菜,我也能告诉你,因为他搜索的这个时候一定会搜索别的,我们一关联就可以了。这就是大数据的魅力。

如果我们的经纪人有这么一套工具的话,你们找客户可能会更准确,对吧?那么买房的用户的刚刚说的偏好,包括我们的喜好,理财用哪个手机穿什么衣服,关注什么东西都知道。所以我们给开发商在推动的,我相信你们也得要学习,这就是大数据的魅力。我们原来上海万科把人群分成11类的人群,成熟、长者、丁克、家族,现在换了,跟手机端有关系了,你到底是用了什么手机,有没有下载竞技的,有没有下载游戏的等等,我们就变成了向往科技范儿,舒适便利,豪华舒适、安息逍遥,低调奢华等等变成了这些人群。

那么针对这些的人群,他喜欢的物业类型肯定是不一样的。这也是大数据可以告诉我们,包括我们自在进去轻奢快时尚,时尚就根据你的APP的下载你的网上的行为,包括你各种的触媒,大家都是一个触点,所以在整个的大数据的情况下,当然我们说大数据不要为恶,他要为善,可以让大家生活更方便。

社区可以嫁接很多资源,甚至党支部也可以建造社区上去等等。所以最后我想花了这些时间跟大家分享了一下,大数据科技在我们这个行业的一些应用里面有很多的未来,我相信很快大家会看到一个什么产品。

在座的都用抖音,都用西瓜视频这些,我相信在座的各位很快就会有这样的工具。你们也可以。然后当然美丽的经纪人也可以在别人的豪华的房子里三秒钟30秒钟拍下来,真实的认证等等,我相信这些都会出来的,大家期待!最后我认为人、房子、交易数据,整个的一个连接将会是未来房产竞争的一个核心的资产,希望我们紧跟着时代抓住这些机会。好,谢谢大家。

案例详解:作业成本法的运用及对企业的影响

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