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三万刚需卖不光 千万豪宅被疯抢 上海楼市正经历着什么

焦点看房
04-17 17:27
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上海楼市最近可谓热闹,仅本周一周摇号开盘的项目就多达10个。昨天刚刚开盘的绿地新里波洛克公馆,据统计共推出1123套房,1053人认筹。均价2.9w,辐射虹桥的刚需盘,虽没有达到“日光”,但成绩也是非常不错了。

但关注楼市的人都知道,本月最引人注目的不是这两天的刚需,而是前段时间的数个豪宅项目!月初的滨江豪宅中粮前滩海景壹号,单价8w+,437套房源认筹3000余组;而黄埔豪宅翠湖天地隽荟,起价3000w+,房源100多套却有385组客户认筹,其中更是出现了大量公司客户,以及明星梁朝伟、钟汉良的身影。

如果说大量房源的集中入市有些出乎意料,那么上海富豪们表现出的强劲购买力则更让人们吃了一惊。

不同于去年下半年的“一证难求”,随着春天的来临,3月起上海的新房市场呈现出井喷态势。而从至今为止的成交情况来看,新房市场却出现了“两极分化”。刚需项目表现不一,有的当日售罄,有的则表现惨淡;但中高端项目却异常火热,去化抢眼。

刚需项目的表现是可以推测到的,项目受地段、交通、配套、环境等诸多条件影响,刚需族们攒钱不易,买房自然小心谨慎。

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而中高端项目的火热表现,则值得好好玩味与研究。

其实就上海这个城市而言,哪怕是再普通的新房,也要比三四线城市大多住宅精致不少,因此所有楼盘都称自己是“精工府邸,品质生活”。但能称之为“豪宅”的,不是有个500强的防盗门、德国抽油烟机就能撑起来的。

“地段、地段、还是地段!”李嘉诚的这句话才道出了豪宅的真谛,想称为豪宅,首先就要有好的地段!

中粮前滩海景壹号有多火,就好像买房这帮人不是去花钱的,而是去捡钱的一样!从地段上看,前滩地处上海中内环地段少数未被开发的整片土地,地处黄埔滨江沿线,衔接世博园区,与徐汇滨江隔江相望,未来潜力不言而喻。

而越贵越不嫌贵的翠湖天地,则处于寸土寸金的浦西内环,毗邻上海地标新天地、城隍庙。完全可称之为上海豪宅的标杆项目,高端的商业配套,除了超高的居住品质,也具有不可多得的投资价值。

豪宅的火热市场,说明了什么呢?

一、限购并没有消灭炒房囤房欲望

首先值得注意的便是翠湖天地的购房客户,如果假设个人买家是为了改善生活,那么大量的公司客户及明星身影的出现则直接否定了这一点。这说明:这帮人根本上还是在投资和炒房,而且还在想方设法钻限购的空子!

虽然公司购房投入高、税费高,但也有人表示,以公司名义先囤几套房,以后可以增值,万一哪天企业经营不善,还能像之前的A股市场出现的“ST公司靠卖两套房扭亏为盈”那样,留个后手。

本次翠湖天地项目也在一定程度上暴露出调控所存在的一些漏洞,相信之后的完善会解决这一问题。

二、上海的新房市场正在从“买不买得起”向“买不买得到”转变

“千万富豪雨天在外边排队四小时才拿到认筹资格”,这是中粮前滩海景壹号认筹当天的真实写照,管中窥豹,上海的富豪已经多到这个样子了吗?实际上不是富豪变多了,而是买到房变难了。

想必大家都知道了不久前发生的最新一轮楼市调控,标志就是采用公正摇号的方式购房。该措施旨在解决开发商挑选全款购房者优先买房、倒号卖号、变相收茶水费等不和谐的交易行为。但同时也带来的问题是,参与摇号的购房者剧增!

摇号政策增加了一些购房者与观望者的焦虑,好的楼盘不再是有钱就能买得到的。因此一边使处于观望状态的买家加入了购房大军;一边又使有购房打算的买家开始奔波于数个项目同时认筹摇号,反正早晚都要买,抽中一个再说。另外,很多买家为了增加抽中概率,拉上具有购房资格的家人同时参加摇号,也增加了摇号的人数。

总的来说,上海富豪骤增并扎堆买房现象,实际上也存在一定误解。买房的人并没有看起来那么多,那不管是豪宅还是高性价比的刚需,越来越难买到了确实现实。

三、上海的豪宅市场有天花板吗?

上海的住宅销售模式和三四线城市有很大不同。对于三四线城市来说,购买力就只有那么多,没有大量的流动人口,卖了几波房市场饱和,再想恢复就要等很久。而上海的刚需房地产市场就像割韭菜,割完一波又一波;而豪宅市场则是青青草原,对于有升值潜力、地段好的豪宅项目,上海乃至全国都在盯着,只是国家开始干预,不是开发商想割就能割。

这段时间的几波豪宅入市,依然没有探到上海的底,郊区的千万别墅或许有待观望,但市区的顶级豪宅毫无疑问将始终抢手。

“房住不炒”还是要依靠国家及政府的调控干预,达到深入人心并落实行动还有很长的路要走。“高净值人群最终都要被房地产收割”的魔咒还没有打破,但作者仍希望有钱人能寻找到更加多元的资产配置方式,这样既能使楼市降温,也有利于我们普通百姓的生活幸福。

文/二楼小李

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