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商圈跑盘和楼盘跑盘没差别?资深经纪人告诉你答案!

房产纵横
04-17 16:53
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跑盘是每个房产经纪人必须具备的能力和快速掌握市场的重要一环,简单来说,房产经纪人的跑盘工作就是采集和整理信息的过程。然而很多经纪人会容易走进误区,认为商圈跑盘和楼盘跑盘都是采集一样的信息,其实不然。因此,跑盘时一定要抓住楼盘跑盘和商圈跑盘不一样的关键信息点,这样跑盘工作才能高效进行!

商圈跑盘

对于商圈我们应该采集这些信息:

一、关注商圈区位信息

了解商圈的区位信息,要了解服务的商圈位于城市的位置,可以通过浏览城市地图记住城市各主要干道和核心建筑,然后找到所服务的商圈位置。商圈的发展最重要的是地段,了解了商圈的区位信息更有利于为客户服务。

二、聚焦商圈内部信息

1.了解掌握商圈内所有道路名称、红路灯路口,同时了解道路拥堵情况,这样能更加熟悉商圈,在带看时提高效率。

2.要了解自己门店位置和其他中介门店位置,在了解自己门店位置时要主动走进店里,认识店面的同事,让他们知道你的加入,为后期合作工作做好铺垫,那么为什么要了解其他中介门店位置呢?因为在一二线城市同行业的竞争还是很激烈的,知己知彼才能百战不殆,了解其他中介门店位置后我们可以在约见客户和带客户看房送别客户时适当的规避,才能避免客户流失。

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3.熟悉商圈内各个楼盘的位置,特别是商圈内热点楼盘,因为这些是今后要售卖的主要产品;记录每条道路上的配套,因为除了房屋本身以为,周边配套也是客户最为关注的,根据配套我们可以根据出售的房屋进行卖点总结和留住客户。

三、总结商圈内部配套

1.商业

主要包括酒店、超市、商场、娱乐场所(KTV、游戏厅等)、大型标志性建筑(写字楼、大厦、地标等),这些是客户日常生活和娱乐所需,这些配套可以大大提高居住体验,所以在采集商圈信息时大家可以重点总结,怎样帮助我们来买房的客户描述一种生活体验,这样可以大大增加吸引力。

2.银行

主要采集各银行营业厅的名称和位置,ATM机的名称和位置,特别关注各营业厅营业时间,为后期客户就近办理交易手续时提供便利。

3.交通

熟悉商圈内公交、地铁线路及站点名称和位置,熟悉不同站点到楼盘的距离,这个可以走路计算下时间,方便后期为客户指路和介绍,了解未来交通线路规划,很大程度上决定房屋升值潜力,是吸引投资客的主要因素。

4.学校

这是购买学区房的客户比较关注的,在一些大中城市中孩子上学需要满足相应的条件,其中重要的一条是在相应的学区房内居住或落户。许多家长不希望自己的孩子输在起跑线上,例如在北京很多家长为了孩子享受优质的教育资源,不惜花大价钱购买学区房,电视新闻也报道过相应的天价学区房和过道学区房等。如果服务的商圈内有学区房,那么购买人群都是刚需客户。我们需要熟悉各个学校的入学条件,我们可以从网上关注学校招生简章,关注每年的学区划片消息,此外还熟悉学校的放学时间,了解学校的出入口,因为放学时间点和出入口人流量大,也是我们开发客户的好去处。

5.医疗

家里附件有医院是很多中老年客户和家中有小孩子客户比较关注的,那么我们在跑盘的时候就需要了解医院的等级、特色、社保卡能否使用、名称等,我们也要了解商圈的药房和体检机构也属于医疗机构,医院不一定是房屋的卖点喔。

6.公园景点

这是很多高端客户和家中有老人的客户比较关注的,跑盘时除去我们要知道公园景点的名称和位置,我们也可以走进去。要了解公园景点是否收费,门票费用是多少,能否办理年票等,公园内有哪些游乐场所。

楼盘跑盘

对于楼盘在跑盘种可以从以下四个角度收集信息:

一、基本信息

包含楼盘名称、楼盘年代、楼盘类型(板楼、塔楼等)、楼栋数、单元梯户数、总户数,户型是怎样分布的,需要走进去看下小区门是否需要门禁卡。

二、物业信息

包含物业公司、物业位置、服务范围、了解物业水电燃气费价格、了解小区停车位状况(是否专门停车场是地下还是地上,是否收费等等)。

三、业主信息

包括业主的人员构成(本地与外地人员比例),了解人员层次职业年龄等。

四、成交行情

了解楼盘近三个月或者近半年的成交状况,成交人群,热点户型,热点卖点,客户主要购买需求类型(工作、学区等)。

从以上几个方面了解完商圈信息和楼盘信息后,一定要绘制好商圈平面图和楼盘平面图。

商圈平面图可以从以下四个方面绘制:首先是道路红路灯,其次是自己的门店位置和其他中介门店位置,第三是商圈内楼盘,最后是商圈内其他配套填充。只要采集信息足够全面,绘制商圈平面图其实一点都不难。

楼盘平面图根据实地勘察走访,要包含小区名称;小区入口(入口数量、入口方位);每个楼栋的位置和楼号;楼栋建筑类型区分下塔楼和板楼,用于各自优势给客户进行解释;小区配套如小区停车场和广场、公园、人工湖等。

绘制两张平面图时要注意分清朝向,同时楼盘平面图绘制要注意注意小区入口细分、楼栋建筑类型用不同形状区分。除了绘制平面图,也别忘了用“智汇+”等房产中介管理软件,将房源信息和图片上传录入,这样能让客户在浏览到你的房源信息时主动找你,线上线下结合,成单几率和成交效率更高哦!

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