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房价再跌30%?银行表示:还能接受!

策城新房
04-17 15:52
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银行能承受多大房价降幅?400名银行从业者表态了

假如后市房地产行业政策调整加大,房价能跌多少?银行能承受多大的房价下跌?

近日,四大资产管理公司(AMC)之一的东方资产管理公司发布《中国不良资产市场调查报告》。该调查回收的有效问卷受访者总数为391人,其中来自一线商业银行从业者201人,资产管理公司从业者190人。

通过调查近400名金融业一线从业人员,这份报告给出了一个答案:

报告中称房地产不良风险开始加速暴露,46.6%的受访者认为可能使银行面临显著压力的房价降幅为20%-30%,29.2%的受访者认为是30%-40%。

其中,商业银行受访者的判断相对乐观,约38.3%认为房价降幅超过30%才会给银行带来显著压力,略高于持有相同观点的资产管理公司受访者比重(32.6%)。

若房地产市场在密集政策下反应过度,比如房价下跌20%-30%,或者市场预计房地产税政策出台可能造成过大冲击,势必会对整体产业链条产生影响,届时包括建筑业、房地产业在内的行业风险将连环爆发,强力冲击银行的风险底线。

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地产不良加速暴露:负债率已逼近80%

自2017年北京“3·17”严格调控开始,全国超百城发布了近250次楼市调控政策,有效遏制了热点城市的投机需求。根据wind数据显示,地产行业的资产负债率接连攀升,行业资产负债率已逼近80%。

不仅是金融业一线从业人员意识到了房地产领域的不良风险,经济学家群体也持相同观点。在受访的经济学家中,有64%认为房地产业的不良资产规模将会显著增长。自2013 年以来,房地产业的不良贷款规模增长较快,尤其是2015年,幅度达73%,预计2018年增幅不低于20%。《报告》认为,尽管房地产行业的不良贷款率总体上相对较低,但一直处于上升态势,随着调控政策持续发力,房地产市场的调整幅度将会不断增加,预计2018年不良贷款率会达到1.5%左右,向整体平均水平趋近。

同时,一份有关百强房企的报告也显示,过去十五年全国商品房销售额从7956亿元扩大至13.37万亿元,增长了15.8倍;百强企业销售额从1113亿元增长到6.4万亿元,增长了56.3倍,市场份额从14%提升到47.7%。 截至去年末,百强房企在2017年资产负债率均值为78.9%,也已逼近企业资产负债率红线。

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楼市“四面楚歌”,一二线房价往哪走?

受房地产调控政策和金融环境条件约束,一、二线城市房价开始稳中有降,而三四线城市却仍处于上升渠道。

关于一二线房价,报告调查结果显示,

4%的经济学家认为2018年我国一线、二线城市房价将下跌10%以上;

36%的经济学家认为下跌幅度为0~10%;

38%的经济学家预计基本不变;

16%的经济学家认为涨幅为0~10%;

6%的经济学家预计涨幅在10%以上。

总体来看,一线、二线城市房价下跌的可能性高于上涨的可能性。

报告认为,长期来看,中国城镇化程度仍然不高,常住人口城镇化率为57.4%。据国际经验,在城镇化率低于70%之前,城镇化水平仍将保持较高速度的增长。从居民部门收入增速来看,2017年前三季度城镇居民和农村居民可支配收入名义增速分别为8.3%和8.7%,同期我国金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率在5.1%左右。因此,房地产价格整体下行的空间有限,但主要受限于各种严厉的调控政策,一线、二线房价保持稳中有降是大概率事件。

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涨声不断,三四线房价还有希望回落吗?

当前,虽然三四线房价仍在上涨,但报告调查结果显示,

16%的经济学家认为2018年我国三线城市房价将下跌10%以上

30%的经济学家认为下跌幅度为0~10%

36%的经济学家预计基本不变

18%的经济学家认为涨幅为0~10%

总体来看,三线城市房价下跌概率高于上涨的可能性。

然而,三线城市稳中有降的结果需要一定条件。报告称,如果调控政策继续,并且逐步推出长效机制,例如改革土地供给制度,三线城市房价较大可能出现稳中有降。

首先,受房地产市场限售限购政策、房地产按揭贷款利率和首付比例抬升等多重因素影响,房地产需求将会有所回落。

其次,2018年土地供给制度改革和租赁住房市场发展等房地产长效机制开始逐步落地。

再次,2016年以来,三线城市房地产供地面积和房地产投资的前期回升等,都将对房地产价格下行产生影响。

最后,2018年以来,三线城市纷纷出台针对性政策放开房地产调控,可能是感受到了房地产市场需求不足的压力。

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楼市小幅回调时机成熟了吗?

房价下跌将对银行资产质量带来一定冲击,但银行及房地产企业已做好一定的缓冲垫。

从房贷利率的走势来看,近一年,全国房贷平均利率一直呈现上升趋势,而这种趋势还将继续保持。

从住房抵押贷款来看,我国整体抵押贷款的打折抵押率在80%以下,首付比例也在30%以上,而且目前银行正逐步提高房贷利率。

从房地产企业来看,房地产企业整体的毛利率为20%~30%。目前房地产行业的资产负债率在75%左右,房价下跌20%~30%会对房地产企业造成较大的影响,且房地产企业与其他行业紧密相连,将间接影响一系列行业的经营状况。

综合来看,虽然房价房价高企,楼市风险不断加剧,但对于房地产市场的小幅回调,仍在金融系统的可控范围,房价下跌20%以内也在银行可接受范围内。

所以,对于普通购房者而言,在房价不会发生大起大落的今天,是执着于房价下跌20%的未来期许中,还是着眼现在,相信大家也都有了自己的答案。

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