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隐藏在保利地产2017年报里的两个负增长

作者/赵璐璐

4月16日晚间,保利地产(600048.SH)发布了2017年报,虽然盈利能力得到了大幅提升,以低成本扩充了很多优质地块,但是令人大跌眼镜的是,其营业收入出现负增长,经营活动产生的现金流缺口高达293亿元。

保利地产2017年毛利率、净利率微增

营业收入同比下降5%,华北区沦陷

2017年,保利地产实现营业收入1463亿元,同比下降5%,主要是受项目结转进度的影响。往前看,2015年、2014年整体市场环境一般,保利地产的销售额增速分别为12.75%和9.09%,因此对保利2017年的营收带来直接的影响。万科2017年的营业收入同比增幅也仅为1%。

然而分区域来看,还是能看出问题的所在。保利地产整个七大片区中,华北片区营业收入同比下滑了40%,为下降幅度最大的区域。

截图来自于保利地产2017年报

保利地产华北区域包含北京、天津、青岛、河北、山西、京津冀6大分公司。具体来看,2017年除了山西和河北实现了营业收入的增长,北京、天津、青岛均不同程度下滑,北京尤其明显,营业收入从2016年的140.35亿元,下滑至33.54亿元,直接减少了百亿,据年报显示,2017年保利在北京仅有保利大都汇和保利首开天誉两个项目有竣工。

截图来自于保利地产2017年报

时隔三年,经营现金流再次为负

-293亿元,这是保利地产2017年经营活动产生的现金流量净额。上一次保利现金流为负还是2014年。

当然,经营现金流为负并不意味着现金流断裂,保利有足够低的融资成本去融到钱,并维持自己的债务结构健康,2017年保利地产新增有息负债综合成本为4.98%,存量有息负债综合成本为4.82%。

数据来源于保利年报

造成现金流为负的主要原因是2017年保利地产加速扩张,大幅拿地。据年报显示,2017年保利地产共拓展项目204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元,同比分别增长88%和128%,平均楼面地价6118元/平方米。其中,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%,并且保利加大了核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。

从土地拓展的方向来看,虽然三四线市场在2016、2017年表现比较突出,但是保利的发展重心依然是在一二线。据年报显示,截至2017年末,保利的待开发土地储备面积9090万平方米,其中,一二线城市土地储备面积占比约63%,三四线城市占比约37%。

未来三年重回前三,雄心壮志能否实现?

在 2017 年 12 月的股东大会上,董事长宋广菊明确表示未来两至三年公司要重回行业前三。 与行业目前 TOP3 碧桂园、万科、恒大已经突破 5000 亿的年度销售体量相比,保利目前3000亿元的销售规模较低。

从 3000 亿到5000亿甚至8000亿(恒大2020年的销售目标)的大跨越,如果保利能够实现,那么2017年对保利来说就是一个拐点,业绩将进入快速通道。保利有可能实现么?三年后我们才能知晓。不过,眼下的保利有一定的跨越基础:

1、保利地产外延式的增长空间不可限量。持续受益于国资背景,保利地产的资源整合将会成为未来的主要扩张方式,相信中航工业房地产业务和保利香港的股权收购只是开端。

2、保利地产低成本拿地优势不可限量。按照2017年保利的拿地势头,可以预计保利将进一步扩大业务区域及城市群的覆盖, 提高开发销售周转速度,利用央企优势继续强化土地资源的获取力度。

3、保利地产的激励制度的作用不可限量。保利作为央企,在薪酬制度方面有很多条条框框,有激励相对不足的问题。不过保利也在改革,目前,保利已经实施了两轮股权激励,单个项目跟投金额不超过10%(已经是国企中较高水平),随着激励制度不断完善,规模再上台阶才有可能。

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